Regjeringen vurderer tiltak som kan bremse den kraftige boligprisveksten i Norge. I en situasjon der realboligprisene allerede har kommet opp på et svært høyt nivå, boligbyggingen tiltar og rentebunnen kan være nådd, bør myndighetene trå varsomt. Siden psykologi spiller en avgjørende rolle i prisdannelsen, vet man ikke hvor vippepunktet befinner seg.
Regjeringen vurderer for tiden endringer i boliglånsforskriften (etter forslag fra Finanstilsynet) og andre reguleringer som kan bidra til å moderere den kraftige boligpris- og kredittveksten. Denne uken hadde finansminister Siv Jensen et møte med ulike aktører i bolignæringen for å motta innspill til dette arbeidet. Trolig er det begrenset politisk handlerom for å ta store grep i forkant av neste års Stortingsvalg. Innstramninger er ikke populært – særlig ikke blant de som prøver å komme seg inn på boligmarkedet. I en situasjon der realboligprisene allerede har steget kraftig, og noen av drivkreftene kan være i ferd med å snu, bør politikerne være varsomme med å trekke kraftig i bremsen.
Faste lesere av Økonomiske Blikk er kjent med bekymringen for bobletendenser i det norske boligmarkedet. For nye besøkende av bloggen: her er linker til tidligere innlegg om dette temaet.
Feedbackmekanismer i boligmarkedet
Folk tar sjeldent inn over seg hvordan psykologi driver boligprisene gjennom en serie med komplekse markedsmekanismer.
I boken Irrational Exuberance knytter nobelprisvinner Robert Shiller begrepet spekulativ boble til en selvforsterkende feedback loop i markedene for aksjer, boliger og andre mulige investeringsobjekter. Ifølge denne logikken kan historisk prisstigning skape forventninger om fremtidig prisoppgang, hvilket øker etterspørselen og gjør prisforventningene selvoppfyllende. Denne effekten kan bli særlig sterk når prisveksten fortsetter over tid, siden en slik bekreftelse gir investorene tillit til at prisveksten vil fortsette. Smitteeffektene virker imidlertid mye bredere enn bare gjennom forventninger til fremtidige priser. Det er vel dokumentert at prisoppgang på boliger og aksjer kan gi en formueseffekt, der folk som eier disse føler seg rikere (uavhengig av om gevinsten realiseres). Dette øker etterspørselen etter varer og tjenester, noe som styrker makroøkonomien og gir støtte til ny prisoppgang i aksje- og boligmarkedet. Siden mange boligkjøpere først er boligselgere, kan økende boligpriser også gi større egenkapital og dermed mer kjøpekraft inn i budrundene.
Et viktig element i en slik feedbackprosess er oppfatningen om at prisene drives av underliggende realøkonomiske forhold. I Norge forklarer man gjerne boligprisoppgangen med sterk befolkningsvekst, urbanisering (tilflytting til byene og mangel på tomter), lav arbeidsledighet og et rekordlavt rentenivå. I tillegg mener de fleste økonomer at det er skattefordeler knyttet til å spare i bolig. Det er mindre fokus på de psykologiske faktorene i markedet. Man må være særlig varsom mot å rasjonalisere boligprisoppgangen med forklaringsvariable som i seg selv kan påvirkes av boligprisene. Eksempelvis er det misvisende å forklare en boligprisboom med høy sysselsetting, hvis denne er høyere enn den (isolert sett) ville vært ved lavere boligpriser. Tilsvarende kan økende boligpriser smitter over på leieprisene, slik at en pris/leie-rate gir begrenset informasjonsverdi.
Underliggende forhold i bevegelse
Siden tilbudssiden i boligmarkedet er relativt prisuelastisk på kort sikt, vil etterspørselsøkninger typisk slå ut stor prisoppgang. Over tid vil tilbudssiden imidlertid reagere – og boligprisene må i større grad speile utviklingen i byggekostnadene. Blir boligprisene for høye i byer og tettsteder viser historien at folk flytter på seg. Samtidig gir høye boligpriser sterke økonomiske insentiver til å ekspandere boligbyggingen. Sistnevnte ser man også i dagens situasjon. Igangsettelsen av nye boliger øker for tiden kraftig og var i oktober 26 prosent høyere enn på samme tid i fjor.
Det rekordlave rentenivået har blitt trukket frem som en viktig forklaringsvariabel bak boligprisgaloppen. Både i Norge og internasjonalt har realrentene vist en nedadgående trend gjennom mange år. Dette har medført at låntagere kan betjene stadig økende gjeldsgrader. Problemet er at rentenivåene nå har nådd en bunn – de har trolig falt så lavt det er mulig å komme. Man kan derfor ikke forvente at stadig økende boligpriser skal finansieres med stadig økende gjeldsbelastning. Mens det for et halvt år siden var vanskelig å fortelle en historie der rentenivået skulle stige noe særlig fra dagens nivå, har forventningene om en klart mer ekspansiv finanspolitikk i USA endret dette bildet. De siste ukene har de lange rentene økt markert – selv om de fortsatt er lave og trolig vil bli det i flere år
Hvorvidt det vil være riktig med innstramminger rettet mot boligetterspørselen avhenger selvfølgelig av hvor nær man er en boligpristopp. Historien har vist at realprisene på boliger kan svinge betydelig over tid. Et politisk signal om at man vurderer å stramme inn på kredittilgangen kan på kort sikt virke mot sin hensikt, siden det kan få mange til å skynde seg inn i markedet før det blir umulig å få finansiering. Og jo høyere realboligprisene kommer, jo større er sannsynligheten for at en strammere kredittpraksis kan utløse en priskorreksjon. Siden psykologi spiller en avgjørende rolle, vet man ikke hvor vippepunktet er. Finansministerens vaktsomhet kan derfor være på sin plass – selv om det trolig er mer politiske enn fagøkonomiske betraktninger som ligger bak.