Dette innlegget argumenterer for at de norske boligprisene kan fortsette å utvikle seg svakt i tiden fremover.
Etter at Eiendom Norge sin boligprisstatistikk for januar ble sluppet, har det blitt uttrykt optimisme for den videre utviklingen. Riktignok var prisoppgangen på 2 prosent den svakeste på ti år, sesongkorrigert falt prisene 0,4 prosent, men det pekes på økende aktivitet i boligmarkedet i januar. Tegnene på omslag er i beste fall tvetydige. Mange forhold tilsier at boligprisene vil utvikle seg svakt også i tiden fremover.
Realprisene på boliger har falt med 3,8 prosent siden januar 2017. Prisnedgangen har vært størst i Oslo, der de inflasjonsjusterte boligprisene er 11 prosent lavere enn på samme tid i fjor.
Det har vakt håp at prisoppgangen i hovedstaden var noe sterkere i januar enn det man har sett de siste årene. Man skal likevel være forsiktig med å legge stor vekt på enkeltobservasjoner. Dette er spesielt viktig når Eiendom Norge har endret beregningsmetodikken bak de regionale boligpristallene. Allerede før fremleggelsen ble det påpekt at den nye statistikken var blitt mer følsom for enkeltsalg, og derfor måtte forventes å være mer volatil på månedsbasis.
En lang periode med sterk boligprisvekst ga mange lønnsomme byggeprosjekter og noen år med solid økning i boliginvesteringene. Antall igangsatte boligprosjekter har kommet opp på et høyt nivå. Selv om dagens BNP- tall bekrefter av veksten i boliginvesteringene har begynt å avta, vil antallet fullførte boliger fortsette å stige en stund fremover. Denne tilbudssideeffekten inntreffer samtidig med at befolkningsveksten i Norge faller markert, primært drevet av lavere nettoinnvandring. Ifølge tall fra SSB (se figur 1) er gapet mellom folkevekst og antall igangsatte boliger omtrent lukket, noe man ikke har sett på mange år.
Figur 1: Folkevekst og antall nye boliger. Kilde: SSB (statistikkbanken) og egne beregninger.
Høy vekst i boligprisene har over flere år drevet opp husholdningenes gjeld. Som vist i et tidligere innlegg har gjeldsbetjeningsgraden, som måler andel av inntekt som betjeninger renter og normale avdrag, steget til et nivå man ikke har sett siden bankkrisen på slutten av 1980-tallet. Dette til tross for at det nominelle rentenivået er historisk lavt. Selv om renteoppgangen fremover trolig blir beskjeden, har økningen i gjeldsgraden gjort husholdningene mer følsomme for renteendringer.
Den siste uken har de langsiktige rentenivåene steget klart internasjonalt, hvilket også har presset opp statsobligasjonsrentene i Norge. Til tross for at rundt 90 prosent av lånekundene i Norge har flytende boliglånsrente, kan dette ha betydning for boligmarkedet – fordi de lange rentene gjenspeiler forventninger til fremtidige kortsiktige renter. I tillegg blir det dyrere for norske husholdninger å sikre seg mot fremtidig renteoppgang gjennom fastrentelån.
Samtidig er det mye som tyder på at den økonomiske politikken vil ha en stabiliserende effekt på boligprisutviklingen fremover. Den nye boliglånsforskriften som ble innført ved inngangen til 2017 bidro til å kjøle ned boligmarkedet gjennom strengere finansieringskrav. Denne løper etter planen frem til sommeren, men kan enten videreføres, justeres eller fjernes. I tillegg har boligpris- og kredittveksten betydning for utformingen av pengepolitikken. Skulle boligmarkedet overraske positivt kan dette bidra til at Norges Bank fremskynder renteøkningene og motsatt.
Erfaringene viser at markedspsykologi kan være en avgjørende faktor for boligetterspørselen. For et par år tilbake var boligmarkedet preget av eufori og selvoppfyllende forventninger til videre oppgang. Når boligprisfallet kom og fikk mye medieoppmerksomhet, begynte folk å sitte på gjerdet i påvente av nye prisfall. Dette kan skifte igjen. Man kan ikke utelukke at årevis med boligprisoppgang har påvirket ryggmargsrefleksen i markedet, slik at mange betrakter en periode med prisfall som en unik mulighet til å kjøpe bolig. De færreste er klar over at realboligprisene har variert betydelig i et historisk perspektiv.
Tilbakeslaget i det norske boligmarkedet har funnet sted i en periode preget av konjunkturoppgang. Dermed ligger det an til at synkende arbeidsledighet og økende lønnsvekst kan understøtte etterspørselen etter boliger. Et større boligtilbud, lavere befolkningsvekst, en voksende rentebelastning og mer edruelige prisforventninger bør likevel bidra til å holde boligprisene i sjakk. Med en svak utvikling i de nominelle boligprisene, kan inflasjonen hjelpe til med å dra ned realprisene over tid.