De siste månedene har boligprisveksten tiltatt, selv om utviklingen avhenger av hvilken prisindeks man betrakter. Flere forhold tilsier fortsatt en avdempet boligprisutvikling fremover. En høykonjunktur i kombinasjon med et lavere inflasjonsmål kan gjøre det vanskeligere å få til en rebalansering av boligmarkedet i forkant av fremtidige negative sjokk.
Den observerte boligprisutviklingen avhenger av hvilken statistikk som legges til grunn. Mens Eiendom Norges månedlige boligprisdata viste en sesongkorrigert oppgang på rundt 0,4 prosent i første kvartal (og 1,3 prosent inklusiv april), forteller tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) at bruktboligprisene sesongjustert gikk ned med 0,3 prosent i årets første kvartal.
Denne forskjellen skyldes hvordan ulike boligtyper fordelt på geografiske regioner vektes sammen i de to indeksene*. Mens Eiendom Norges prisindeks er basert på omsetningsvekter, altså verdien av alle boligtransaksjoner, er SSB-tallene vektet med volumindekser, der boliger som ikke omsettes antas å ha samme prisutvikling som dem handlet i markedet. Siden omfanget av leiligheter er større i byene og disse omsettes hyppigere enn eneboliger, får storbyene en større vekt i prisindeksen til Eiendom- Norge. I tillegg vil regioner med sterk boligprisvekst kunne få en større vekt i Eiendom- Norge tallene, fordi dette ofte fører til større omsetning (og motsatt kan betydningen av prisfall dempes hvis folk avventer å kjøpe bolig). Disse vektingseffektene kan få klare utslag dersom det er store lokale forskjeller i boligmarkedet, slik man har sett etter oljeprisfallet i 2014.
Figur 1 viser de nominelle og sesongkorrigerte boligprisindeksene til SSB og Eiendom- Norge, samt kurver for de samme boligprisene deflatert med konsumprisindeksen. Alle tallseriene er normalisert til 100 i 1. kvartal 2003. Siden 2014 har prisindeksen til Eiendom- Norge steget med rundt 4 prosentpoeng mer enn SSBs boligprisindeks. Hovedbildet er at de nominelle boligprisene har flatet ut på landsbasis, hvilket har gitt en forsiktig realprisnedgang. Både de siste tallene fra Eiendom- Norge og prisdata fra OBOS tyder likevel på klar oppgang de siste månedene.
Figur 1: Ulike mål på boligprisutviklingen. 1.kvartal 2003 – 1.kvartal 2018. Indeks (1.kv.2003=100).
Kilder: Eiendom Norge, SSB (statistikkbanken) og egne beregninger.
Den senere tid har nettavisene slått opp mange saker om høy aktivitet i boligmarkedet og stigende boligpriser. I fjor bidro mye fokus på det motsatte til at kjøpere ventet med å gå inn i markedet. Dermed kan noe av prisløftet i første halvår reflektere et etterslep i boligetterspørselen.
Det er uvanlig med fallende nominelle boligpriser i en oppgangskonjunktur. Synkende arbeidsledighet, økt lønnsvekst og generell større optimisme kan støtte boligetterspørselen. Likevel er det forhold som tilsier at boligprisene vil utvikle seg svakere fremover. Det meste tyder nå på at Norges Bank øker rentenivået etter sommeren. Selv om rentestigningen trolig blir moderat, betyr flere år med høy lånevekst at inntektsandelen som går til renter og normale avdrag allerede har kommet opp på et høyt nivå. Endelig ventes det å komme mange ferdigstilte boliger ut på markedet til høsten og inn i 2019, i en periode med klart lavere befolkningsvekst enn det man har sett de siste årene.
Særlig vil utviklingen på kort sikt avhenge av psykologiske faktorer. Mange år med sterk boligprisoppgang kombinert med generell inflasjon har skapt en iboende feiloppfatning om at boligprisene alltid stiger. Sterke konjunkturer og positiv medieomtale av boligmarkedet kan understøtte denne oppfatningen, slik at folk fremskynder boligkjøp for å komme prisøkninger i forkjøpet. Foreløpig ser man likevel ikke den samme euforien som preget markedet noen år tilbake.
Også den økonomiske politikken vil være formgivende for boligprisutviklingen. En eventuell videreføring eller justering av boliglånsforskriften som kom i 2017, som bl.a. setter tak på belåningsgrad og gjeld i forhold til bruttoårsinntekt, kan både ha en direkte effekt gjennom bankenes kredittpraksis og påvirke prisforventningene i tiden fremover. Trolig vil regjeringen videreføre i alle fall noen av disse innstramningene. En raskere boligprisoppgang kan også få Norges Bank til å oppjustere rentebanen, både fordi boligprisene påvirker norsk økonomi, og fordi regjeringen i den nye forskriften til pengepolitikken har inkludert hensynet til finansiell stabilitet.
Med et fortsatt høyt nivå på realboligpriser og husholdningsgjeld er det viktig for stabiliteten i norsk økonomi at man unngår en ny lang periode med sterk boligpris- og kredittvekst. Ut fra tilbud- og etterspørselsdriverne nevnt ovenfor ligger det an til en avdempet boligprisvekst fremover. Senkningen av inflasjonsmålet til Norges Bank fra 2,5 til 2 prosent gjør at det kan bli mer krevende å få til en gradvis realboligprisnedgang over tid, noe som øker nedsiderisikoen ved fremtidige negative sjokk. I mellomtiden kan det ikke utelukkes at selvforsterkende prisforventninger igjen løfter boligprisene i en periode.