Det forventes en gradvis videre nedgang i de reelle boligprisene fremover. Samtidig er det flere forhold som kan gi mer markerte utfall på oppsiden eller nedsiden.
Boligprisene i Norge snudde i mai 2017 etter flere år med voldsom oppgang. Etter en periode med fallende nominelle boligpriser, har årsveksten gradvis tatt seg opp igjen fra andre kvartal i år, men ikke nok til å holde følge med inflasjonen.
Figur 1 viser årsveksten i boligprisene på landsbasis målt i nominelle og KPI- justerte termer tilbake til januar 2004. I denne perioden har gjennomsnittlig årsvekst vært hele 6,7 prosent, noe som har presset realprisene opp på rekordhøye nivåer. Som grafen også illustrerer har boligprisutviklingen typisk vekslet mellom kraftig nominell årsvekst (+17,3% i februar 2007) og markerte fall (-8,6% på årsbasis i februar 2009). En stabil svak årsvekst er uvanlig.
Figur 1. Årlig nominell og inflasjonskorrigert boligprisvekst. Prosent. Jan 2004 – Sept 2018. Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi, SSB (Statistikkbanken) og egne beregninger.
Mot normalt?
Betrakter man de ledene prognosemiljøene i Norge, venter mange av disse at realboligprisene vil komme gradvis ned i årene fremover. I sine siste makroøkonomiske prognoser spår Statistisk Sentralbyrå (SSB) at de nominelle boligprisene vil stige med 1,1 prosent i gjennomsnitt frem til 2021, noe som gir en årlig realprisnedgang i boligmarkedet på knapt 1 prosent. Gitt de historiske prisvariasjonene, er det rimelig å spørre om dette er et for optimistisk scenario.
Det er flere årsaker til at boligprisene sjeldent vokser moderat over lange perioder. I motsetning til de fleste andre markeder, der kjøpere og selgere er separate aktører, er mange boligkjøpere også boligselgere. Salgsgevinsten fra de gamle boligene går dermed inn i boligmarkedet for å finansiere nye boligkjøp. Dermed kan boligprisendringer ikke bare bli selvforsterkende gjennom psykologi og forventninger til fremtiden, men også ved å påvirke etterspørselssiden gjennom tilgjengelig egenkapital.
Modererte forventninger
Under boligprisbommen i 2016/17 så man klare tegn på selvoppfyllende prisforventninger. Nettavisene var fulle av oppslag om ville prisrekorder og artikler som forklarte hvorfor utviklingen bare skulle fortsette. Selv om avisene og tv-nyhetene fortsetter å omtale den månedlige boligprisstatistikken, virker euforien, og krakkstemningen som fulgte, å være borte. Et søk på ordet «boligpriser» i google-trends ser ut til å bekrefte dette bildet: fra sommeren 2015 hoppet interessen for boligprisene, mens antall søk nå varierer rundt en avtagende trend.
Også de fleste markedsaktørene snakker om en beskjeden prisvekst – hvilket i en verden med lav og stabil inflasjon gjerne betyr forsiktig realprisnedgang.
Konjunkturer og renter
Denne gangen skyldes ikke den svake boligprisutviklingen et negativt makrosjokk, som kraftig renteoppgang eller tilbakeslag i global økonomi. Det er ganske uvanlig at realboligprisene faller til tross for lave rentenivåer, synkende arbeidsledighet og tiltagende lønnsvekst.
En forklaring er at høye realboligpriser gjorde mange byggeprosjekter lønnsomme, hvilket ga flere år med stor byggeaktivitet. Disse boligene kommer gradvis ut på markedet, i en situasjon der befolkningsveksten faller og rentebunnen er passert. Også boliglånsforskriften har trolig bidratt til å bremse utviklingen i kredittgiving og boligpriser.
I første halvår så boligprisveksten i Norge ut til å tilta igjen, spesielt i de store byene. Trolig medvirket et stort fokus på prisnedgang fra slutten av fjoråret til at mange utsatte planlagte kjøp – i påvente av nye prisfall. Dermed kan et etterslep på etterspørselssiden ha medvirket til et midlertidig løft i prisveksten.
Kombinasjonen av god vekst i norsk økonomi, som kommer til syne i form av stigende inntekter og sysselsetting, og fortsatt solid tilsig på tilbudssiden i boligmarkedet, taler for en rimelig stabil nominell boligprisutvikling fremover. Med høy gjeldsgrad hos husholdningene er det usikkerhet rundt effektene av renteoppgangen. Flytende valutakurs og inflasjonsmål tilsier imidlertid at Norges Bank tar hensyn til boligprisene i pengepolitikken. I forrige pengepolitiske rapport ble forventningene til den neste renteøkningen skjøvet på til 1. kvartal neste år, blant annet fordi boligprisene hadde utviklet seg svakere enn Norges Bank ventet.
Samtidig tyder erfaringene på at boligprisvolatiliteten er sterkt påvirket av psykologi. Denne er selvfølgelig flyktig og vanskelig å predikere.
Oppsummering
For øyeblikket er det utsikter til en rimelig stabil nominell boligprisutvikling, med en gradvis nedgang i realprisene fra et høyt nivå som resultat. Endringer i psykologi og makroøkonomi kan gi mer markerte utfall på oppsiden eller nedsiden. Historien antyder også boligprisveksten typisk er klart positiv eller klart negativ.