Boligprisveksten i Norge har vært sterkere i 2020 enn de fleste så for seg ved årsskifte, og spesielt ved starten av koronapandemien. De siste tallene fra Eiendom Norge viser at boligprisene i november var 7,8 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Det er flere årsaker til at boligprisveksten har skutt fart, og til at utviklingen må forventes å være forbigående.
De siste tallene fra Eiendom Norge viser at boligprisene i november var 7,8 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Oppgangen var bredt forankret over hele landet. I Oslo var tolvmånedsveksten tosifret, men den var også sterk i byer som Bergen og Trondheim.
Fortatt er imidlertid prisveksten klart lavere enn toppnivåene i forkant av omslaget i boligmarkedet tidlig i 2017. I denne perioden var det klare bobletendenser, der folk fremskyndet boligkjøp for å komme nye økninger i forkjøpet. I februar 2017 toppet den nominelle tolvmånedersveksten i Norge på hele 13,1 prosent.
Etter at realprisene på boliger falt noe utover i 2017, har disse vært oppsiktsvekkende stabile over flere år, når man deflaterer Eiendom Norges sesongjusterte boligprisindeks med konsumprisene justert for avgifter og energivarer. Dette betyr at den underliggende boligprisveksten omtrent har fulgt kjerneinflasjonen. Fra og med september i år har realprisveksten imidlertid igjen tiltatt. I skrivende stund er ikke inflasjonstallene for november publisert, men legger man til grunn konsumprisindeksen fra oktober, var realprisene i november 1,8 prosent høyere på landsbasis enn i februar 2017.
Indeks. Sesongjustert nominell boligprisindeks deflatert med konsumprisene justert for avgifter og energivarer. Kilder: Eiendom Norge, FINN, Eiendomsverdi AS, SSB og egne beregninger.
Det er også andre indikasjoner på høy aktivitet i boligmarkedet for tiden. Betrakter man omsetningstiden for brukte boliger, dvs. antall dager fra boligen først ble annonsert, har denne kommet klart ned de siste månedene. Frem til juli var omsetningstiden høyere enn på flere år, før denne startet å falle raskere enn det som kan forklares av sesongmønstret. I november var omsetningstiden lavere enn for samme måned i 2018 og 2019. Som en konsekvens har også antall usolgte boliger, etter å ha ligget på høye nivåer i første halvår, falt markert. Det ble til sammen solgt 13,2 prosent flere boliger i november enn på samme tid i fjor.
Viktige prisdrivere i 2020
Det er flere årsaker til at boligprisveksten har skutt fart – til tross for koronapandemien og det største tilbakeslaget i norsk økonomi i fredstid.
En svært ekspansiv finanspolitikk, med bl.a. økte trygdeutbetalinger, har dempet fallet i husholdningenes disponible inntekt. Samtidig har den økte arbeidsledigheten i større grad rammet yrkesgrupper med lav inntekt, som i mindre grad kjøper bolig. Mange husholdninger har tvert imot fått en stor økning i likviditeten. Reduserte utgifter til reising og andre tjenester har ikke bare gitt en viss vridning over mot varekjøp, men også bidratt til økt kjøpekraft inn i boligmarkedet.
Videre har Norges Bank møtt det kraftige tilbakeslaget i norsk økonomi ved å kutte styringsrenten til et historisk bunnivå på 0 prosent. De flytende boliglånsrentene har falt med rundt 1,2 prosentpoeng. Også den midlertidige lettelsen i boliglånsforskriften kan ha understøttet etterspørselssiden.
Endelig har Norge klart å holde smittetallene lavere enn mange av landene rundt oss, samtidig som boligkjøpere har fått bedre tid som følge av lite reising og mye hjemmekontor. Tidligere i år så nok mange for seg at stor smittefrykt skulle få huskjøperne til å bli mer tilbakeholdene med å gå på visninger.
Høy gjeld gir sårbarhet
Til tross for dette, utgjør de høye realboligpriser en betydelig sårbarhetsfaktor i norsk økonomi. Husholdningenes gjeld er dominert av lån med pant i bolig, og gjeldsutviklingen er tett knyttet til boligprisutviklingen. Samtidig utgjør boligkapital en stor andel av husholdningenes formue. Et klart boligprisfall kan gi innstramminger i husholdningenes konsum og påføre bankene utlånstap, hvilket kan utløse en nedadgående spiral i økonomien.
Hvis man betrakter husholdningens gjeldsbelastning, altså gjeld som andel av disponibel inntekt, ligger denne nær et historisk toppnivå på 228 prosent. Denne har likevel vært relativt stabil de siste par årene, samtidig som boligprisene omtrent har fulgt inflasjon. Selv om de nominelle rentenivåene er historisk lave, utgjør summen av husholdningenes renteutgifter og avdrag på gjeld omtrent samme andel av inntekt etter skatt som i høyrenteårene på 1980- og starten av 1990-tallet.
Utsiktene fremover
Når koronapandemien kommer under kontroll, som følge av en effektiv vaksine, er det grunn til å tro på et kraftig oppsving i norsk og internasjonal økonomi. I en slik situasjon vil ikke rentenivået kunne forbli nær null over tid. Selv om fallet i igangsatte boliger gjennom pandemien kan gi noe større press i boligmarkedet en periode, vil de økte boligprisene gi insentiver til å bygge mer. Det forhold at realboligprisene knapt har steget siden 2017, og husholdningens gjeldsbelastning også er nær historiske toppnivåer, tilsier at det er begrenset rom for boligprisvekst.
Det er tvilsomt om det neste store sjokket som rammer norsk økonomi vil ha særlige egenskaper som støtter boligmarkedet. Neste lavkonjunktur vil også bli den første der styringsrenten ikke kan settes lavere enn den forrige. Forhåpentligvis har vi likevel noen år med konjunkturoppgang foran oss til å forsøke å redusere ubalansene.