Boligprisveksten i Norge har vært sterk de siste månedene. I februar var boligprisene på landsbasis 9,7 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Det nye oppsvinget i boligprisene følger et internasjonalt mønster, og kan i stor grad forklares av forhold knyttet til koronapandemien. Dette innlegget drøfter utsiktene for boligmarkedet når pandemien begynner å slippe taket.
Den nyeste statistikken fra Eiendom Norge viste en klar oppgang i boligprisene i februar. Prisene på bruktboliger gikk opp med 2 prosent – eller 1,3 prosent når man korrigerer for sesongvariasjoner. På tolvmånedersbasis var boligprisene opp 9,7 prosent. Det var klar prisstigning over hele landet, med igjen trakk Oslo opp gjennomsnittet med en vekst på hele 15,2 prosent.
Bak prisoppgangen ligger kombinasjonen av en klar økning i antall solgte boliger og et fall i antall objekter lagt ut for salg, noe som har gitt nedgang i mengden usolgte boliger, mens liggetiden også er lavere enn på flere år. Ifølge Eiendom Norges tall gikk boligene i snitt 3,7 prosent over prisantydning i februar, hvilket var det største positive avviket siden 2017.
Som lesere av bloggen vet, bør man korrigere for inflasjon, målt ved f.eks. konsumprisindeksen (KPI), for å få et bedre bilde av de reelle boligprisene over tid. Fordi både nominelle boligpriser og KPI-tallene kan være volatile, kan det dessuten være hensiktsmessig å sammenligne trendene for disse to størrelsene. Figur 1 viser de sesongjusterte boligprisene deflatert på KPI uten endringer i avgifter og energivarer (KPI-JAE). Som det fremkommer, fikk man et lite fall i realboligprisene fra 2.kvartal 2017, før det fulgte en lang periode med uvanlig stor stabilitet. I reelle termer begynte boligprisene å peke oppover igjen fra sensommeren 2020.
Sesongjustert nominell boligprisindeks deflatert med KPI uten avgifter og energivarer. Kilder: Eiendom Norge, FINN, Eiendomsverdi AS, SSB og egne beregninger.
Den ganske lange perioden der boligprisene omtrent fulgte inflasjonen, til tross for relativt lave rentenivåer og en god utvikling i norsk økonomi frem til pandemien traff, kan reflektere nivåene på realboligpriser og tilhørende gjeld etter mange år med klar vekst. Som fremhevet i tidligere innlegg, utgjør summen av husholdningenes renteutgifter og avdrag på gjeld omtrent en like stor andel av inntekt etter skatt som i høyrenteårene på 1980- og starten av 1990-tallet.
Et uvanlig prismønster
Det er hvert å bemerke at boligprisveksten de siste årene har vært prosyklisk, hvilket skiller seg fra det mønstret man her sett historisk. Omslaget i 2017 kom som nevnt til tross for en god utvikling i norsk økonomi – og kan tilskrives av kombinasjon av boliglånsforskriften, økte renteforventninger, svakere befolkningsvekst og en økning i boligtilbudet. Like atypisk har boligprisveksten det siste året skutt fart til tross for et kraftig tilbakeslag i norsk økonomi.
Boligprisveksten under koronapandemien følger dessuten et internasjonalt mønster. I de fleste OECD-land har prisene på boliger vist en positiv og tiltagende vekst det siste året. Dette avviker klart fra tidligere tilbakeslag, der boligprisene eksempelvis falt kraftig i forbindelse med finanskrisen.
Til tross for en kollaps i produksjon og sysselsetting som følge av smittevernstiltakene, har staten skjermet privat sektor for mye av inntektsnedgangen. Som illustrert i figur 2, økte faktisk husholdningenes realdisponible inntekt noe. Mens skatteinntektene gikk kraftig ned, steg stønadsutbetalingene i 2020. Dermed har husholdningene som gruppe spart opp store beløp, samtidig som offentlige finanser fikk et underskudd for første gang siden 1993. (Bak disse tallene ligger det også klare omfordelingseffekter – ved at høyinntektsgrupper har vært mindre direkte berørt av pandemien).
Indeks (2018=100) og prosent. Kilde: SSB.
Flere studier tyder på at mye av sparehoppet i Norge og internasjonalt skyldes tvangssparing i forbindelse med smittevernstiltakene – der man ikke lenger kunne bruke penger på mange tjenester. For eksempel er det en positiv sammenheng på tvers av land mellom graden av nedstengning og økning i spareraten når man betrakter data for 2.kvartal 2020. Bare en liten andel av sparehoppet kan tilskrives høyere forsiktighetssparing, ved at forbrukerne utsatte konsum av varige forbruksgoder som følge av større usikkerhet rundt fremtidig jobbsituasjon og inntekt.
Faktisk ble deler av de sparte utgiftene vridd over mot økt vareforbruk, selv om privat konsum falt kraftig. Kombinasjonen av økt sparing og vridning av forbruket fra tjenester til varer har gavnet boligmarkedet. Sammen med historisk lave boliglånsrenter har dette understøttet boligetterspørselen. Endelig har husholdningene hatt mer tid til overs, som følge av økt bruk av hjemmekontor og lite reising.
Ettervirkningene av pandemien
Når utbredt vaksinering av befolkningen får pandemien til å slippe taket, vil tjenestekonsumet tilta. Dersom «opphopet» etterspørsel i tillegg raskt omsettes til forbruk når restriksjonene lempes, kan det bli press i økonomien som fører til at Norges Bank setter opp styringsrenten. Dermed er det grunn til å tro at mange av etterspørselsdrivene i boligmarkedet det siste året enten dempes eller reverseres. Imidlertid var det også et klart fall i antall igangsettelsestillatelser til nye boliger i 2020. Dette kan begrense veksten på tilbudssiden fremover. I bunn ligger likevel det faktum at realboligpriser og husholdningsgjeld har nådd historisk høye nivåer. Et prishopp gjennom pandemien kan derfor ha økt nedsidepotensialet.
Endelig kan det tenkes at pandemien får noen langsiktige følger for boligmarkedet. Dersom folk jobber mer hjemmefra og reiser mindre, vil verdien av privatboliger kunne øke relativt til kontorbygg og hoteller. Samtidig kan det bli mindre tilflytningspress til byene, hvilket kan trekke de gjennomsnittlige boligprisene i motsatt retning.