Fra mai 2020 til mai 2021 har boligprisene for landet som helhet steget med 11,3 prosent, ifølge Eiendom Norges boligprisstatistikk. Fremover vil boligprisveksten falle, men flere forhold tilsier at det blir en gradvis nedkjøling av boligmarkedet.
Tolvmånedersveksten i boligprisene tiltok kraftig fra april 2020, og nådde en topp på 12,3 prosent i april i år. Kombinasjonen av historisk lave boliglånsrenter og en rekordhøy sparerate, med tilhørende likviditet blant husholdningene, har bidratt til en kraftig økning i boligetterspørselen gjennom koronapandemien.
Aktiviteten i boligmarkedet, målt ved antall solgte bruktboliger, har vært uvanlig høy gjennom andre halvdel av fjoråret og så langt i 2021. De første månedene av pandemien bidro trolig smittefrykt til at det ble lagt ut færre boliger for salg. Til tross for at denne tendensen raskt forsvant, og antall boliger lagt ut for salg har økt de siste månedene, har den høye etterspørselen gitt et klart fall i beholdningen usolgte boliger – noe som har forsterket prispresset.
Prosent. Jan 2004-Mai 2021. Kilder: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.
Faktisk har omsetningstiden, dvs. den gjennomsnittlige tiden fra boligen ble annonsert første gang, falt klart gjennom årets fem første måneder. Denne nærmer seg de lave nivåene fra boligprisboomen i 2016/17. Selv om dette kan understøtte boligprisveksten også fremover, vil mange av mekanismene som har stimulert etterspørselssiden begynne å gå i revers når samfunnet åpner mer opp. Det er ventet at Norges Bank setter opp styringsrenten med 0,25 prosentpoeng i september. Samtidig vil husholdningene trolig vri mer av forbruket i retning av tjenester når dette igjen blir mulig.
I fjor falt boliginvesteringene med 4 prosent, mens antall igangsettelsestillatelser til nye boliger var på det laveste nivået siden 2014. Høy boligprisvekst gjør, alt annet likt, flere byggeprosjekter lønnsomme. Antall igangsettelsestillatelser har begynt å stige igjen. Ifølge SSBs prognoser vil boliginvesteringene vokse klart i 2021 og 2022. Dette vil øke boligtilbudet, noe som trekker i retning av lavere boligpriser.
Over noe tid har det vært en klar stigning i prisene på byggematerialer. Økte byggekostnader trekker (isolert sett) opp prisene på nybygg. Som drøftet i forrige innlegg kan kombinasjonen av «oppdemmet» etterspørsel, flaskehalser i globale verdikjeder, samt stigende råvarepriser, bidra til en økning i inflasjonen. I tilfelle vil dette på den ene siden kunne redusere realverdien av boliger og dempe nedsidepotensialet i de nominelle prisene. På den andre siden kan dette få Norges Bank til å øke rentenivået mer, for å stagge inflasjonspresset, hvilket kan gi et tilbakeslag i boligmarkedet.
Det sentrale spørsmålet blir dermed hvor raskt boligprisveksten kommer ned. Etter omslaget i boligmarkedet i 2017, som ga et brått fall fra tosifret prosentvis økning til svak negativ årsvekst, fulgte de nominelle boligprisene på landsbasis omtrent inflasjonen – frem til koronapandemien slo inn. Denne har dominert over andre forhold, som svak befolkningsvekst og et i utgangspunktet høyt realboligpris- og gjeldsnivå.
En vesentlig forskjell fra boligprisboblen for noen år tilbake, har vært at markedet nå i mindre grad har vært drevet av selvoppfyllende forventninger. Under koronapandemien, i kjølvannet av tre år med svak boligprisvekst, har media hatt mindre søkelys på historier om hvorfor boligprisene skal fortsette oppover. Et søk på ordet «boligpriser» i google trends bekrefter inntrykket av mindre oppmerksomhet rundt dette teamet enn i perioden 2016-17.
Det kan likevel ha vært andre narrativer som har vært med på å drive boligprisene høyere. Et forhold som har fått mye oppmerksomhet er hvordan økt bruk av hjemmekontor og digitale løsninger kan sette varige spor i arbeidslivet. Dersom folk jobber mer hjemmefra, kan verdien av privatboliger øke relativt til næringsbygg. En slik trend vil kanskje særlig ha betydning for prisnivåene i pendlerkommuner. Boligprisstatistikken fra Eiendom Norge viser at Oslo, som lenge trakk opp snittet for boligprisveksten på landsbasis, har opplevd prisfall de siste tre månedene. Med relativt sett høye prisnivåer i hovedstaten, kan flere søke mot alternative markeder i tiden fremover.
Alt i alt ligger det an til en gradvis nedkjøling av boligmarkedet. Samtidig utgjør de historisk sett høye realboligprisene fortsatt en sårbarhetsfaktor for norsk økonomi.