Boligprisene i Norge har økt solid så langt i 2022, til tross for signaler om videre renteoppgang. Dette innlegget drøfter den senere tids utvikling i boligmarkedet og ulike senarioer for boligprisveksten fremover.
Ny statistikk fra Eiendom Norge viser at de nominelle boligprisene i juni var 6,3 prosent høyere enn i juni i fjor. Tolvmånedersveksten, som toppet på 12,3 prosent i mars i fjor, hadde ved utgangen av året falt til 5,2 prosent, før denne tokk seg noe opp igjen i 2022.
Det er trolig flere årsaker til at boligprisene har fortsatt å stige i 2022, til tross for at man har tilbakelagt en periode med sterk oppgang gjennom pandemien. Etterspørselssiden understøttes av svært lav arbeidsledighet, høyere lønnsvekst og et rentenivå som fortsatt er lavere enn før pandemien. Husholdningene økte sin beholdning av bankinnskudd betydelig under pandemien, og selv om privat konsum har tatt seg opp, er spareraten fortatt positiv. Dette betyr at husholdningene som gruppe er mer likvide. Videre har et unormalt lavt tilbud, med midlertidige flaskehalser i bruktboligmarkedet knyttet til endringene i avhendingsloven fra årsskiftet, forsterket prisoppgangen så langt i år.
Figur 1 viser den nominelle sesongjusterte boligprisindeksen deflatert med konsumprisindeksen uten avgiftsendringer og energivarer (KPI-JAE). Dette er et forsøk på å måle underliggende realboligpriser.
Kilder: Eiendom Norge, SSB og egne beregninger.
Som grafen synliggjør, var realboligprisene i Norge uvanlig stabile i perioden fra forrige topp i boligmarkedet i 2017 og frem til man så en klar koronaeffekt fra april 2020. Boligprisveksten gjennom pandemien var ikke direkte sammenlignbar med det man så frem til 2017. Da var det klare tegn til en spekulativ boble, der mange skyndet seg inn i markedet for å komme nye prisøkninger i forkjøpet. Denne gangen har enda lavere renter, en vridning av forbruksmønstret (i retning hus og hjem), samt stigende byggekostnader, gitt en mer «fundamental» endring i boligprisene. Disse pandemieffektene vil imidlertid helt eller delvis reverseres– og endrer derfor ikke at realboligprisene i utgangspunktet hadde kommet opp på høye nivåer i et historisk perspektiv.
Boligpriser og renteøkninger
Et sentralt spørsmål fremover er hvordan renteoppgangen vil påvirke prisdannelsen i boligmarkedet. Enkelte har omtalt renten som «atomknappen» i det norske boligmarkedet. Så har da også boligprisene steget voldsomt fra slutten av 1990-tallet, i en periode der rentenivået har kommet kraftig ned i både nominelle og reelle termer.
Etter at Norges Bank har satt opp styringsrenten med 1,25 prosentpoeng siden september i fjor, og oppjustert rentebanen frem mot neste sommer, venter mange at boligprisveksten vil avta det neste året.
Husholdningenes lånegjeld som andel av disponibel inntekt har økt de siste 20 årene, og klart mer enn bankinnskuddene. Dette betyr at den negative inntektseffekten (kontantstrømeffekten) fra en renteøkning er større enn før. Samtidig går Norges Bank gradvis frem i rentesettingen. Med inflasjonsmål og flytende valutakurs vil rentebanen tilpasses forholdene i norsk økonomi. Dermed vil et kraftigere tilbakeslag i boligmarkedet enn ventet, også redusere behovet for renteøkninger.
Et nytt element i denne boligprissyklusen er at inflasjonen har steget mye – både i Norge og i enda større grad internasjonalt. Renteoppgangen ute kan legge press på kronekursen, og dermed inflasjonen via importprisene, dersom Norges Bank ikke setter opp renten her hjemme tilstrekkelig. Dette øker isolert sett sannsynligheten for et boligprisfall. På den andre siden medfører en periode med høyere inflasjon at det er lettere å få ned realboligprisene – uten et fall i de nominelle boligprisene.
Mot en myk landing i boligmarkedet?
Det beste man kan håpe på fremover er kanskje at kombinasjonen av lav arbeidsledighet, høyere lønnsvekst, et større tilbud av bruktboliger og stigende utlånsrenter gir en gradvis lavere nominell boligprisvekst. Sammen med en midlertidig overskying av inflasjonsmålet på 2 prosent, kan dette gi en periode med relativt smertefri nedgang i realprisene. Dette må kunne betegnes som en «myk landing» i boligmarkedet.
Det verste tenkelige er en «hard landing» som betyr at boligprisene faller raskt. Dette kan få husholdninger til å stramme inn på konsumet, hvilket svekker etterspørselen og lønnsomheten i næringslivet, og i neste omgang gir økte tap i bankene, som igjen fører til en selvforsterkende innstramning i kredittilbudet. I tillegg kan boliginvesteringene falle mye.
Trolig vil boligprisveksten avta gradvis, men er det noe de siste årene har tydeliggjort, er det at ekstreme senarioer også kan inntreffe.