Innlegget drøfter de nyeste boligpristallene, SSBs oppdaterte prognoser for boligmarkedet og hvilke forhold som vil påvirke hvor mye boligprisene faller de neste årene.
Boligprisveksten i august var sterkere enn mange hadde ventet. Nominelt var prisene opp 1,6 prosent fra juli, og hittil i år var prisveksten hele 9,1 prosent. Så er det slik med statistikk at man kan se på tallene på ulike måter. Fordi månedsveksten var marginalt sterkere i august i fjor, falt tolvmånedersveksten litt fra 5,8 prosent i juli, til 5,7 prosent i august. Ser man utviklingen over tid, har årsveksten gradvis kommet ned fra en topp på 12,5 prosent i mars 2021.
Tilbudet av bruktboliger er fortsatt stramt historisk sett. Boligene som legges ut for salg omsettes imidlertid langt raskere enn vanlig. Man så en viss bedring på tilbudssiden i august, ved at antall boliger til salgs (usolgte boliger) økte til omtrent samme nivå som i fjor – som likevel var klart lavere enn de foregående årene.
Ser man fremover, er det tegn til at tilbudssiden kan svekkes videre. Statistikk fra Boligprodusentenes forening indikerer svake tall for salg av nye boliger. SSBs statistikk for igangsettelsestillatelser av nye boliger, som hittil i år omtrent har vært på samme nivå som i fjor, falt klart i juli.
Med en forsiktig nedkjøling av boligprisveksten, er det ikke snakk om noe markert fall, slik man f.eks. har sett i Sverige og noen andre land de siste månedene. Norges Bank har lagt vekt på at husholdningene som gruppe har mye gjeld, noe som skaper usikkerhet rundt hvor følsomme disse er for en renteoppgang.
På den ene siden har de siste måneders oppgang i pengemarkedsrenten ennå ikke slått fullt ut i de flyende boliglånsrentene – noe som betyr at likviditetseffekten vil bli større etter hvert. På den andre siden har nok de fleste fått med seg at styringsrenten er satt opp, så man skulle kanskje vente en psykologisk effekt. Svært lav arbeidsledighet og at husholdningene som gruppe har spart mye under pandemien, virker foreløpig som en motvekt mot høye strømpriser og stigende renteutgifter. Slik sett tilsier de siste måneders boligprisstatistikk at sentralbanken (foreløpig) ikke trenger å revurdere sine renteplaner som følge av et overfølsomt bruktboligmarked.
Så er det viktig å huske på at vi er inne i en periode med høy inflasjon. I august var årsveksten i konsumprisindeksen (KPI) 6,5 prosent. Normalt når Norges Bank setter opp styringsrenten, er dette i en situasjon der inflasjonen er ganske stabil. Dermed stiger realrenten, hvilket gir husholdningene insentiver til å spare og utsette konsum. Med dagens inflasjonstall er det stor usikkerhet rundt utviklingen i realrenten, som avhenger av forventet inflasjon. Dermed blir effekten av renteøkningene på boligetterspørselen mer usikker.
Et sentralt, men også usikkert element, er hvordan markedspsykologien vil utvikle seg. Noen indikatorer tilsier at forbrukertilliten nå er den laveste på mange år – noe som nok har sammenheng med de negative nyhetsoppslagene rundt krig, dyrere strøm og renter. Erfaringsmessig påvirkes boligprisveksten av hvordan denne omtales i pressen. Skulle man begynne å se prisfall, kan negative oppslag få en selvforsterkende effekt.
I sin ferske rapport for konjunkturtendensene spår SSB at svak realinntektsvekst kombinert med høyere renter vil føre til en svak boligprisutvikling de nærmeste årene. Byråets prognoser tilsier at de nominelle boligprisene faller med 2,5 prosent i 2023 og 2024. Dersom man også legger til grunn SSB sine anslag på KPI-vekst i perioden, vil realboligprisene falle med nær 10 prosent frem til utgangen av 2024. Merk at dette i tilfelle betyr at hele koronaeffekten på boligprisene reverseres.
Figur 1 illustrerer SSBs prognoser for realboligpriser og boliginvesteringer.
Disse boligprisanslagene er svakere enn Norges Bank la til grunn i forrige pengepolitiske rapport. En annen klar forskjell mellom SSB og Norges Bank er at førstnevnte tror inflasjonen faller betydelig raskere, samtidig som sysselsettingen vil utvikle seg noe svakere. Dette er nok også årsaken til at SSB, i motsetning til Norges Bank, venter at rentene (etter først å ha økt videre) faller noe tilbake igjen allerede mot slutten av neste år.
For å oppsummere, tilsier dyr strøm, økte boliglånsrenter og usikre husholdninger at man vil se en svekkelse av boligetterspørselen fremover, hvilket trekker i retning av lavere boligpriser. Lav arbeidsledighet og en likvid husholdningssektor trekker i motsatt retning – i alle fall på kort sikt. Samtidig kan tilbudet av nye boliger svekkes fra et allerede stramt nivå, hvilket kan dempe boligprisfallet. Den høye inflasjonen gir likevel usikkerhet rundt realrenten og behovet for innstramning i pengepolitikken, samtidig som denne i seg selv reduserer nivået på realboligprisene.