Et globalt boligprisfall

De siste årene har det vært en klar økning i boligprisene rundt om i verden, men i det siste har prisene begynt å falle i flere land. Norge er et av landene der boligprisene kan falle mye.

Tilbake i 2007/08 bidro mislighold av boliglån i USA, pakket og videresolgt i eksotiske verdipapirer, til den globale finanskrisen, med dyp resesjon og fallende boligpriser i mange land. Etter å ha hentet seg inn, har boligprisveksten i USA og flere andre land igjen vært sterk de siste årene.

I 2020 forårsaket koronapandemien en uventet økning i etterspørselen, ettersom folk tilbragte mer tid hjemme – og dermed ønsket et bedre sted å bo, ofte utenfor de største byene. Samtidig ga fallet i tjenestekonsumet høy sparing og mer likvide husholdninger, i en situasjon der rentenivåene falt til historiske bunnivåer. I USA steg boligprisene med 40 prosent i løpet av et par år, men den kraftige verdistigningen for boliger var et internasjonalt fenomen.

Nå går de fleste av driverne bak de økte boligprisene i revers. Spesielt den høyeste inflasjonen på fire tiår har fått sentralbankene verden over til å øke styringsrentene. I USA har Federal Reserve satt opp styringsrenten med 3,75 prosentpoeng. For huseiere og investorer som er vant til halvannet tiår med rekordlave renter, er dette et sjokk som endrer dynamikken i boligmarkedet.

Gjennom fjoråret så man også en kraftig vekst i byggekostnadene – i det den globale hus- og hjemtrenden bidro til oppgang i råvareprisene for trelast og andre byggevarer. Til tross for dette har boligbyggingen i flere land økt betydelig, som f.eks. i USA og New Zealand, hvilket betyr at boligtilbudet vil fortsette å stige en periode etter at etterspørselen faller.

Det er de landene som i minst grad ble rammet av fallende boligpriser under finanskrisen, eller som har opplevd det sterkeste oppsvinget etter at boligprisboblen sprakk i 2008/9, som nå ser tydelig nedgang. Dette gjelder, foruten Norge, land som New Zealand, Sverige, Storbritannia, USA og Canada.

Analytikere er ofte forsiktige med å spå boligprisfall før de faktisk ser prisene falle. Å treffe på omslaget er vanskelig – selv om det kan fremstå åpenbart at markedet er overpriset. Ingen liker å ta feil, dersom prisveksten skulle fortsette enda noen år. I det siste har utsiktene likevel blitt så negative, at prognosemiljøene for alvor spår fall i mange land. 

Fall fra rekordhøye nivåer i Norge

Betrakter man utviklingen i de inflasjonsjusterte boligprisene, er det knapt noe land som har opplevd sterkere oppgang enn Norge. Faktisk viser The Economist sin oversikt at det fra 1990 og frem til i dag, kun er New Zealand som har sett en større akkumulert stigning i realboligprisene. 

Mange år med kraftig boligprisvekst har fått norske husholdninger til å ta opp mye lån. Gjeldsgraden er i gjennomsnitt 2,3 ganger realdisponibel inntekten, hvilket er blant den høyeste i verden – etterfulgt av andre land med sterk boligprisvekst i bakspeilet, som Sverige med 2 ganger inntekt, Canada med 1,85 og Storbritannia med 1,48. 

I motsetning til mange andre land, har rundt 95 prosent av norske husholdninger flyende boliglånsrenter. Dermed får man en ganske rask effekt når Norges Bank strammer inn pengepolitikken. Fra september i fjor, er styringsrenten satt opp med 2,5 prosentpoeng. Det er ventet at denne stiger videre, til 2,75 prosent denne uken.

Også i Norge fikk man en kraftig boligprisvekst under pandemien. Etter at denne fortsatte i 2021 og inni i første halvår av 2022, har det utover høsten skjedd et tydelig omslag i markedet.

Realboligprisene faller allerede

Eiendom Norges månedlige sesongjusterte boligprisindeks viser at boligprisene falt klart i september, oktober og november. Den nominelle årsveksten var 1,1 prosent i november. Kombinert med høy inflasjon gjør dette at realboligprisene har begynt å falle. I november var realprisnivået 5,4 prosent lavere enn i november 2021.

Det var i første halvår få bruktboliger til salgs, men fallet i boligtilbudet som man vanligvis ser mot slutten av året er nå svakere enn normalt. Økte boliglånsrenter, sammen med strammere kredittpraksis fra bankene, kan få etterspørselen til å svekkes. Særlig mindre tilgang på mellomfinansiering kan gjøre at det blir større mangel på kjøpere fordi egen bolig først må selges før en ny kan kjøpes.

Vi lever i en usikker tid, der levekostnadskrisen har fått forbrukertilliten til å falle kraftig. Dersom husholdningene blir mer tilbakeholde, i påvente av nye prisfall i boligmarkedet, kan dette forsterke nedgangen.

Forrige uke la Statistisk Sentralbyrå (SSB) frem nye prognoser som viser at boligprisene, korrigert for inflasjon, vil falle med 9,9 prosent i 2023 og 2,7 prosent i 2024, før realprisene stiger med 0,5 prosent i 2025. Det er hvert å bemerke at SSB har et optimistisk syn på inflasjonen, som ventes å falle raskere enn det andre fagmiljøer spår, inkl. Norges Bank. Høyere inflasjon vil isolert sett trekke realboligprisene mer ned.

I lys av den langsiktige og sterke oppgangen i realboligprisene fra slutten av 1990-tallet, fremstår likevel en slik korreksjon som relativt beskjeden. Oppgangen i denne perioden kan vanskelig forklares av forhold som befolkningsvekst og økte byggekostnader, men har sammenfalt med et generelt fall i rentenivået.

Figur 1 illustrerer realboligprisutviklingen i Norge i perioden 1819-22, samt anslag for rentenivå og realboligpriser i 2023-25, gitt at disse følger henholdsvis Norges Banks rentebane og SSBs prognoser for boligprisvekst og inflasjon.

Sterk vekst i boligprisene over mange år, sammen med kraftig gjeldsoppbygging blant husholdningene, har gjort oss sårbare for negative sjokk. Neste år blir trolig svakt for boligmarkedet – både i Norge og utlandet.