I det siste har det fått oppmerksomhet at boligprisene har utviklet seg sterkere enn ventet. Men høy inflasjon har tilslørt boligprisfallet, samtidig som måten dataene ofte fremstilles på kan gi et misvisende inntrykk av utviklingen.
I en artikkel i E24 kan man lese at en meglersjef avlyser boligprisfallet som var spådd som følge av renteøkningene, med henvisning til at boligtilbudet er lavt. Andre snakker om et «renteparadoks». Bakgrunnen for den gryende troen på boligprisvekst, skal være at boligprisene så langt i år har steget.
Problemet med denne fremstillingen er at boligprisene følger et klart sesongmønster gjennom året. Boligprisene stiger nesten alltid i perioden januar til mai, før de faller i juni og juli, går opp igjen i august, og så synker resten av året.
Når Eiendom Norge publiserer sin boligprisstatistikk, fokuseres det på endring hittil i år, altså prosentvis vekst i prisnivået fra desember året før. Fordi boligprisene nesten alltid vil være høyere i mars enn desember, har det aldri skjedd at Eiendom Norges statistikk (tilbake til 2003) har vist et fall i første kvartal – uavhengig av trenden i boligmarkedet. Nå publiseres det også et sesongjustert tall, men her fokuserer man på endringen fra måneden før, ikke hittil i år. Så mens Eiendom Norge rapporterer om, og pressen gjengir, en vekst i nominelle boligpriser på 5,8 prosent hittil i år i mars, viste det sesongjusterte prisnivået for samme periode en beskjeden oppgang på 1 prosent.
Det mer interessante (og vanligere) er å betrakte endingen fra samme periode året før. Da trenger indeksen ingen sesongjustering, med de utfordringene det innebærer. I mars var de nominelle boligprisene 0,2 prosent lavere enn i mars 2022, og det samme var nedgangen om man ser hittil i 2023 (jan-mars) mot hittil i 2022. Dette er ikke en kraftig nedgang, men heller ikke den boligprisveksten som pressen rapporterer om.
Som drøftet i en serie blogginnlegg, er det hensiktsmessig å korrigere de nominelle boligprisene for inflasjon. Historisk sett har Norge et høyt nivå på realboligprisene og husholdningene som gruppe har mye gjeld. Samtidig er en 40 år lang trend med fallende rentenivåer over. Dette gjør boligmarkedet sårbart for negative sjokk.
Normalt er inflasjonen lav og stabil på rundt 2 prosent, slik at endringer i nominelle størrelser speiler de reelle verdiene på kort sikt. Det er ikke tilfelle i dag. Med de høyeste inflasjonsratene på fire tiår, må man deflatere med f.eks. konsumprisindeksen (KPI) for å få et bilde av det relative prisnivået på boliger. I mars hadde realboligprisnivået falt med 6,3 prosent fra samme periode året før. For å sette dette i perspektiv, må vi tilbake til finanskrisen i 2008/9 for å finne en større nedgang i realboligprisene i Norge.
Prosent. Jan 04-mars 23. Kilder: Eiendom Norge, SSB og egne beregninger.
Fordi mange har pengeillusjon, er det mange som ikke forstår at boligene nå faller i verdi. Så hvilken betydning har det at boligprisene faller «i det stille»? Trolig vil en slik tilpasning gå langt mer smertefritt enn et klart fall i de nominelle boligprisene. På kort sikt preges nemlig boligprisutviklingen av de narrativene som dannes. Dersom man observerer prisfall, og dette får mye omtale, kan mange utsette boligkjøp i påvente av nye prisfall, eller de som må selge fremskynde å legge boligen ut for salg. Dermed kan man få en negativ spiral, der selvforsterkende forventninger driver prisene nedover.
Nå er det alt for tidlig å avskrive et tiltagende fall i de nominelle boligprisene. Arbeidsledigheten har ikke begynt å stige noe særlig, samtidig som man har fått en tilpasning til lettelsene i utlånsforskriften fra nyttår. Norges Bank vil trolige heve styringsrenten videre, mens effekten av forrige økning i styringsrenten på de flytende boliglånsrentene har ennå ikke slått ut på eksisterende lån.
En spesiell utfordring i dagens situasjon er at kronekursen er svært svak – delvis fordi andre valutaområder, inklusiv Sverige og Eurosonen, setter opp rentene mer enn Norge. Dette presser opp norsk inflasjon, og kan få Norges Bank til å øke rentene mer enn innenlandske konjunkturforhold alene skulle tilsi. Så selv om høy inflasjon fungerer som en støtdemper på boligprisene på kort sikt, er det altså ikke gitt at dette blir en smertefri tilpasning.
Vi kan ikke avlyse boligprisfallet – heller ikke i nominelle termer.
Det er nesten ingen boliger for salg, dermed ikke nok transaksjoner til å bekrefte markedsverdier. Meglerne melder om at det går greit, men det gjør det ikke. Det er ekstremt få boliger ute og det ser ikke ut som det kommer noen heller. Bankene sitter med brems på mellomfinansiering nå, markedet kommer til å bli verre.