Innlegget drøfter den senere tids utvikling i boligprisene og utsiktene fremover.
Tall fra Eiendom Norge viser at bruktboligprisene falt med 1,1 prosent i juli. Korrigert for sesongvariasjoner var det en oppgang på 0,2 prosent. Hittil i år har prisene økt 5,2 prosent, men som drøftet i et tidligere innlegg, gjør nettopp sesongvariasjoner at en slik regnemåte gir et upresist bilde. Boligprisene stiger nesten alltid frem til høsten, for så å falle. I forhold til juli i fjor var boligprisene mer stabile, med en liten nedgang på 0,2 prosent.
Den nominelle boligprisveksten har vært sterkere enn mange spådde på samme tid i fjor. Den kraftige stigningen i de flytende boliglånsrentene har ikke dempet etterspørselen mye. Renteoppgangen har slått kraftigere ut i nyboligmarkedet, der omsetningen av flere årsaker nærmest har kollapset. I en tid med større usikkerhet, særlig om rente- og inflasjonsutviklingen, har nok mange foretrukket å kjøpe brukt – fremfor å investere i en bolig man først overtar et stykke frem i tid.
Den høye inflasjonen har også understøttet bruktboligprisene på flere måter.
En effekt er at inflasjonsoppgangen, til tross for økt styringsrente, har bidratt til fortsatt negative realrenter. Dette måler den relative prisen på konsum mellom perioder. I teorien vil aktørene dermed få insentiver til å fremskynde konsum og investeringer, hvilket stimulerer boligetterspørselen. I praksis er det uklart hvor stor betydning realrenten har på kort sikt*. Ikke bare vil det være forventet realrente som betyr noe, hvilket avhenger av ikke- observerbare inflasjonsforventninger, men mange har pengeillusjon, som betyr at de ikke er observante på skille mellom nominelle og reelle variabler.
En annen virkning er at økt inflasjon, alt annet likt, reduserer realboligprisene. Tall for konsumprisindeksen i juli kommer først 10.august. I juni falt realboligprisene (årlig nominell boligprisvekst korrigert for KPI-vekst) med 6,7 prosent fra samme periode året før. Nedgangen man nå ser i de reelle boligprisene er den største siden finanskrisen i 2008.
Prosent. Jan 04-juli 23. Kilder: Eiendom Norge, SSB og egne beregninger.
Fremover vil trolig inflasjonen falle, selv om Norges Bank spår at den vil overskyte inflasjonsmålet på 2 prosent frem til 2026. Samtidig er det grunn til å tro at de nominelle boligprisene vil utvikle seg svakere. Ikke bare som følge av sesongvariasjonene nevnt ovenfor, men fordi stimulansen fra lettelsene i boliglånsforskriften avtar, og de flytende lånsrentene fortsetter å stige. Dette underbygges blant annet av kredittveksten til husholdningene, som nå er den laveste siden 1995.
Svakere boligprisvekst nominelt og avtagende inflasjon, trekker i motstridende retning. Fordi realprisene på boliger har falt mer enn de nominelle gir inntrykk av, betyr ikke svakere nominell boligprisvekst fremover at man nødvendigvis står ovenfor et omslag i den reelle prisutviklingen. Isteden er det snakk om en fortsatt tilpasning til et lavere realboligprisnivå, etter at dette, med noen unntak, har steget kraftig siden slutten på 1990-tallet.
Nå finnes det en nedsiderisiko i boligmarkedet. Til tross for at boligprisene ofte er lettere å spå enn aksjemarkedet, er også dette markedet preget av skiftende psykologi. I motsetning til boligprisveksten under pandemien, som var særlig drevet av rentefall og en hus- og hjemtrend, var perioden med kraftig boligprisvekst frem til omslaget tidlig i 2017, i større grad spekulasjonsdrevet. Mange skyndet seg inn i markedet i påvente av verdistigning. Det skottet ikke på forklaringer på hvorfor boligprisene bare kunne stige. Tilsvarende kan mediasøkelys på fallende boligpriser få de som må selge til å fremskynde salget, hvilket kan gi en selvforsterkende effekt gjennom en økning i tilbudet av brukte boliger.
Enn så lenge har den høye inflasjonen tilslørt boligprisfallet, og dermed ikke skapt et klima der historier om fallende boligpriser påvirker forventningsdannelsen.
Ser man lenger frem, kan det at igangsetting og bygging av nye boliger har stupt, gi en ny periode med sterkere prisvekst i boligmarkedet. Mye vil likevel avhenge av om vi får et varig høyere rentenivå, sammenlignet med lavrenteæraen i perioden etter finanskrisen. Når inflasjonen faller, er det ikke trolig at realrenten vil forbli negativ.
*Før begrepet realrente ble introdusert av den amerikanske økonomen John Bates Clark i 1895, fantes det ingen referanser til konseptet og begrepet fikk lite omtale før på 1960-tallet.