Boligprisillusjoner

Boligprisveksten i Norge er svak, men inflasjon, statistisk fremstilling og en generell positiv omtale, gir inntrykk av at prisutviklingen er sterkt. Hva vil skje med boligprisene fremover?

Dersom man googler ordet boligpriser i kategorien «nyheter» får man opp søkeresultater som: «Folk flest tror på høyere boligpriser», «Prisene kan stige 33 prosent innen utgangen av 2027», «Melder om rekordhøye forventninger til boligprisene», «Spår boligpriser opp 20 prosent» og «Kruttsterke boligpriser».

Ut fra overnevnte, skulle man tro at boligprisutviklingen i Norge nå er veldig sterk. Riktignok melder Eiendom Norge at bruktboligprisene hittil i år har økt med 7,2 prosent per april, men dette er sammenlignet med desember, der boligprisene av sesongmessige årsaker normalt ligger lavere enn på sensommeren.

En svak boligprisutvikling

Betrakter man bruktboligprisene i april, i forhold til samme måned året før, var veksten på 1,1 prosent – ned fra 1,2 prosent i mars og 1,5 prosent i februar. Selv om dette under normale omstendigheter ville blitt betraktet som svak og avtagende boligprisvekst, er ikke omstendighetene normale. Ikke bare har rentene økt mer enn noen gang etter finanskrisen i 2008, men inflasjonen har også vært den høyeste på fire tiår.

En av kostnadene ved høy inflasjon er at den «tilslører» virkeligheten, ved at det blir vanskelig å skille endringer i relative priser fra endringer i det generelle prisnivået (les: pengeverdien). I april steg konsumprisene 3,6 prosent på årsbasis, så realprisnivået på boliger gikk ned med nær 2,5 prosent. Fallet i realboligprisene har avtatt gjennom året, fordi inflasjonen har kommet ned. Likevel er nedgangen de siste par årene den sterkeste siden finanskrisen.

En viktig årsak til at realboligprisene har falt, er at etterspørselen etter boliger har svekket seg som følge av renteoppgang og fall i reallønningene. Salget av brukte boliger har holdt seg relativt godt oppe, men er likevel klart redusert fra nivåene under pandemien.

Et segment som har gjort det veldig svakt er nyboligmarkedet, der igangsettingen av nye boliger og salget av disse er kraftig redusert. I tillegg til mye lavere etterspørsel, har økte byggekostnader de siste årene trukket i retning av færre prosjekter. Samtidig kan de økte byggekostnadene forklare hvorfor nyboligprisene har utviklet seg litt sterkere enn bruktboligprisene. Ifølge SSB steg de nominelle prisene på nye boliger med 2,1 prosent i første kvartal, mot samme periode året før.

Forventninger om økte boligpriser?

Et sentralt spørsmål er om oppfatningen at boligprisene stiger og vil stige mye, jf. medieomtalen innledningsvis, kan bidra til en selvforsterkende effekt.

Ifølge nobelprisvinner i økonomi Robert Shiller, kan enkle historier («narrativer»), som stimulerer interesse og følelser, og som spres mellom personer over tid («går viralt»), bidra til å forklare økonomiske fluktuasjoner. I 2016/17, når det var kraftig vekst i boligprisene i Norge, så man en klar tendens til at folk skyndet seg inn i markedet for å komme nye prisøkninger i forkjøpet.

NBBLs Boligmarkedsbarometer for mai viser at andelen som tror på økte boligpriser har steget kraftig, til 69 prosent av husholdningene. Samtidig sier ikke dette noe om folk tror boligprisene vil stige mer enn øvrige priser. Eksempelvis viser Norges Banks forventningsundersøkelse for 2. kvartal 2024 at 72,2 prosent av husholdningene tror prisene på varer og tjenester vil bli høyere i løpet av det neste året.

Et interessant mål på interessen rundt boligmarkedet er internettsøk for ordet «boligpriser». Ifølge Google-Trends var disse rekordhøye nettopp i årene 2016-2017, men har deretter kommet ned og variert rundt en mer stabil trend.

Utsiktene fremover

Det kan ikke utelukkes at forventninger om at rentetoppen er nådd, kombinert med økte reallønninger og en generell positiv markedsomtale, kan bidra til at boligprisveksten tiltar, spesielt i en fase der fallet i boligbyggingen påvirker tilbudet.

Realboligprisene i Norge har steget kraftig siden slutten av 1990-tallet, men er ikke høyere i dag enn i 2017. Historisk har perioder med sterk realboligprisvekst blitt etterfulgt av fall. Blir boliger for dyre, som følge av befolkningsvekst, urbanisering og tomteknapphet, viser erfaringene at det skapes insentiver til å flytte og bygge. Etter Kristianiakrakket i 1899, tokk det 100 år før boligprisene igjen nådde samme platå i inflasjonsjusterte termer. Dette setter de siste 30 års boligprisvekst i perspektiv.

Denne gangen har vi ikke fått et krakk i de nominelle boligprisene. Høy inflasjon har isteden fungert som en støtdemper som har gitt fall i realboligprisene – uten at folk egentlig har merket noe særlig. Dermed har man unngått en negativ feedbackloop. Mens pandemien ga et kraftig løft, har renteoppgangen som fulgte trukket i motsatt retning. Svak utvikling i boligprisene det siste året har sammenfalt med den laveste kredittveksten for husholdningene siden midten av 1990-tallet. Med et høyt gjeldsnivå og en rentebelastning som kan etablere seg høyere enn i årene etter finanskrisen, er det trolig grenser for hvor mye realboligprisene kan stige også fremover.