Boligmarkedet er preget av en todelt utvikling, der det svake markedssegmentet for nye boliger har sitt motstykke i oppgang i bruktboligmarkedet. Innlegget drøfter utsiktene for boligbygging og boligpriser de neste årene.
Todeling er et ord som beskriver mye av utviklingen i norsk økonomi for tiden. Som nevnt i forrige innlegg har boliginvesteringene falt kraftig og privat forbruk utviklet seg ganske svakt, mens ringvirkninger fra store petroleumsinvesteringer har gitt positive vekstimpulser – også over på Fastlands-Norge. Boligmarkedet er også preget av en todelt utvikling, der svakt salg og lav bygging av nye boliger, har sitt motstykke i oppgang i bruktboligmarkedet.
Vi må tilbake til boligkrisen på 1990-tallet for å finne et tilsvarende fall i boliginvesteringene. Det er flere forhold som kan forklare utviklingen. De siste årene har man sett en kraftig vekst i material- og byggekostnadene. Parallelt har renteoppgang og inflasjon, og usikkerhet rundt disse størrelsene, gitt fall i etterspørselen etter nye boliger. Dermed har svekket lønnsomhet og salg ført til et kraftig fall i igangsettingen av nye byggeprosjekter.
Antall. Jan 1994-nov.2024. Kilde: SSB og egne beregninger.
Det lave nyboligsalget kan nok også forklares med en vridning av etterspørselen i favør bruktboliger. En årsak kan være at prisene på nye boliger har vokst mer enn bruktboligprisene, hvilket må sees i sammenheng med den sterke byggekostnadsveksten.
Bruktboligmarkedet opplevde en kraftig boom under pandemien, da historisk lave boliglånsrenter og en generell «hus- og hjemtrend» løftet aktivitet og priser- både i Norge og internasjonalt. Senere førte en normalisering av forbruksmønstret og renteoppgang til at aktiviteten kom ned igjen, samtidig som høy inflasjon medvirket til at realboligprisene falt tilbake.
I 2024 har man sett et nytt oppsving i bruktboligmarkedet. Ifølge månedlige boligmarkedstall fra Eiendom Norge, var salget av brukte boliger 8,3 prosent høyere per november i år enn i samme periode i 2023. Sammen med laber aktivitet i nyboligmarkedet, kan solid reallønnsvekst og forventninger om at rentetoppen er passert, ha bidratt til oppgangen.
Veksten i bruktboligprisene har også tiltatt, og var 5,2 prosent på tolvmånedsbasis i november. Kombinasjonen av økt nominell boligprisvekst og lavere inflasjon, der årsveksten i total KPI avtok til 2,4 prosent i november, innebærer at det nå er vekst i realboligprisene igjen – etter det største fallet siden finanskrisen.
Realprisene på boliger økte forholdsvis jevnt i årene etter finanskrisen og frem til 2017. Da hadde man gått gjennom en periode med spekulasjonsdrevet prisoppgang – der forventninger om stadige prisøkninger fikk boligkjøperne til å skynde seg inn i markedet. Etter fallet utover i 2017, fikk man så en bemerkelsesverdig lang periode med stabile realboligpriser, før pandemien ga en ny oppgang – som altså har blitt reversert de siste par årene.
Nå står man i en situasjon der de inflasjonsjusterte boligprisene kan øke fra omtrent samme nivå som i 2017. For det første har tilbudet av bruktboliger falt noe gjennom oktober og november, noe som kan øke prisene dersom etterspørselen ikke faller. Også mindre ferdigstillelse av nye boliger kan legge press på boligprisene fremover. For det andre har husholdningenes gjeldsbelastning avtatt litt de siste årene og rentebelastningen ventes å komme ned i takt med rentekuttene. Endelig varslet regjeringen nylig at egenkapitalkravet for boliglån i utlånsforskriften senkes fra 15 til 10 prosent.
Det er enkelte tegn til stabilisering og etter hvert vendepunkt i boliginvesteringene. Nyboligsalget, som ofte er en ledende indikator for igangsettingene, var per oktober 14 prosent høyere enn i samme periode i fjor – dog fra veldig lave nivåer. Man ser også som nevnt at prisene på brukte boliger øker nominelt[1], noe som sammen med etter hvert rentenedgang, vil legge grunnlaget for et omslag i boligbyggingen. Det er likevel usikkerhet rundt når omslaget kommer.
Uansett skal man være forsiktig med å spå langsiktig oppgang i realboligprisene. Disse er i utgangspunktet på et historisk sett høyt nivå. Når boligbyggingen etter hvert øker, som respons på økte boligpriser, og realrenten etter skatt ikke skal så mye ned- til tross for nominelt rentefall[2] (fordi inflasjonen gradvis går mot 2 prosent), er det likevel ikke gitt at de reelle boligprisene skal øke så mye fra de nivåene de har slitt med å bryte gjennom de siste årene.
[1] For lønnsomheten til byggeprosjekter, er det de nominelle boligprisene i forhold til nominelle byggekostnader, som er av størst betydning.
[2] På kort sikt betyr den nominelle renten trolig ganske mye, fordi mange har «pengeillusjon» og/eller står ovenfor kredittskranker.