Boligprisene i Norge har steget kraftig over mange år. Dette har nok fått enkelte til å tro at prisene på boliger bare kan gå opp. Historien viser imidlertid noe ganske annet. De inflasjonsjusterte boligprisene i Norge var i år 2000 omtrent tilbake på samme nivå som i toppåret før Kristianiakrakket i 1899. Spørsmålet er om vi også denne gangen står ovenfor en prisboble i boligmarkedet.
På Norges Banks hjemmeside har man tilgang til en rekke historiske makroøkonomiske tidsseriedata. En av disse er en boligprisindeks som går tilbake til 1819. Hvis man deflaterer denne med en historisk konsumprisindeks, får man et mål på realboligprisene, dvs. hvordan boligprisene har beveget seg relativt til det allmenne prisnivået i samfunnet.
Som det fremkommer av den blå linjen i figuren nedenfor, har det vært en voldsom realprisoppgang på boliger siden midten av 1990-tallet. Figuren illustrerer også noe annet: I tidligere perioder med kraftig boligprisstigning, dvs. i 1870-årene, 1890- årene, 1920- årene og i 1980-årene, falt realprisene tilbake, slik at man i etterkant kunne konstatere at det dreide seg om prisbobler. Den dramatiske prisoppgangen de siste par tiårene, reiser spørsmål om ikke boliger igjen har blitt et spekulativt investeringsobjekt, og om vi denne gangen står ovenfor en rekordstor boligprisboble.
Utvikling i reelle boligpriser og noen sentrale forklaringsvariable. Kilde: Norges Bank (historiske monetære data), SSB og egne beregninger.
Det finnes ikke noe entydig definisjon av begrepet «boble», og spesielt ikke for boligmarkedet. Med bobler mener man gjerne at prisene på en gruppe eiendeler, f.eks. aksjer eller boliger, i betydelig grad overskyter såkalt «fundamental verdi». For en aksje vil fundamental verdi gjenspeile nåverdien av forventet fremtidig utbyttestrøm. Siden fundamental verdi ikke er direkte observerbar, er det alltid vanskelig å spå bobler – med mindre prisutviklingen blir ekstrem. Og selv da er det krevende å si noe om når en priskorreksjon vil finne sted.
Hvis noen antyder at boligmarkedet i Norge ligner på en boble, med henvisning til den kraftige prisoppgangen, vil dette gjerne bli møtt av en rekke argumenter for hvorfor prisene er drevet av fundamentale forhold. Man skulle tro at dette var betryggende, men det er ikke nødvendigvis tilfelle.
Den amerikanske nobelprisvinneren i økonomi Robert Shiller – som har aktivaprisbobeler som spesialfelt – fremhever at bobler skaper en selvforsterkende feedbackprosess: Økte priser fører til at det spres historier som påminner folk om fakta som kan rettferdiggjøre prisoppgangen. Dette øker igjen etterspørselen, som fører til nye prisøkninger. Denne prosessen kan gjentas i årevis, med stadig økende priser som resultat, inntil det blir innlysende at prisnivåer har kommet for høyt. Da krasjer markedet.
Det fortelles mange «historier» om hvorfor boligprisene i Norge har steget så kraftig. Noen viser til en sterk befolkningsvekst (vist med den røde linjen i figuren) i kombinasjon med urbanisering (tilflytting til byene), som fører til økt arealknapphet. På lang sikt er imidlertid knapphet på tomter av mindre betydning for boligprisene. Blir realprisene på boliger svært høye, vil dette stimulere til mer effektiv arealbruk, nye byggeteknikker og utflytting til andre områder. Det kan åpenbart finne sted store økninger i realprisene i byer og andre tettsteder i visse tidsperioder, men erfaringene viser at man skal være forsiktig med å anta vedvarende realprisøkning – også i områder med arealpress. Derimot forteller en sentral teori at boligprisene over tid omtrent skal følge byggekostnadene (vist som grønn linje i figuren – byggekostnadsindeksen starter i 1978 og er her normalisert til boligprisindeksen samme år).
Det historisk lave rentenivået (vist med svart linje) trekkes også frem som forklaringsfaktor når man skal forsvare boligprisoppgangen. Det nominelle rentenivået har kommet betydelig ned siden toppen på 1980-tallet, noe som delvis skyldes lavere inflasjon. De siste årene har også realrentene falt klart. Her kan man igjen ty til tradisjonell finansteori. De som eier en bolig, kan enten bo i den eller leie den ut. Man kan derfor betrakte boligens «fundamentale verdi» som nåverdien av forventende fremtidige leieinntekter. Slik sett vil et lavere rentenivå øke nåverdien av leieinntektene, og dermed den fundamentale boligverdien. Men dette betyr også at realboligprisene kan falle ved en fremtidig rentestigning. Hvis husholdningene har tilpasset gjeldsnivået til kunstig høye boligpriser, kan det også oppstå mislighold av gjeld, og dermed et tilbudsoverskudd i boligmarkedet som presser prisene videre nedover.
Spørsmålet om Norge har en boligprisboble er kontroversielt. Hadde alle vært enige om at prisnivået var for høyt, ville det allerede vært lavere. Uansett kan man være sikker på at boligmarkedet også i fremtiden vil gå gjennom perioder med realprisfall. Ingen ting vokser inn i himmelen.