Boligprisveksten i Norge fortsetter å avta, men det er usikkerhet knyttet til metodene for å måle prisutviklingen på kort sikt. Skal man oppnå en gradvis rebalansering av boligmarkedet, krever dette en god dose flaks ispedd god økonomisk politikk.
Få økonomiske nøkkeltall får mer oppmerksomhet for tiden en de månedlige boligpristallene fra Eiendom Norge. Denne uken kom statistikken for august, som viste at prisene på landsbasis steg med 1,2 prosent. Korrigert for sesongvariasjoner var det en nedgang på 0,4 prosent i denne måneden.
Statistisk nærsynthet
Man skal være forsiktig med å legge for stor vekt på månedlige data for boligprisveksten – selv om det naturlignok er spennende å få nye tall i en situasjon der markedet viser klare svakhetstegn. Etter at den siste statistikken ble sluppet denne uken, kunne man lese at prisnedgangen i Oslo (på 0,3 prosent) var den første i august i «nyere tid» – hvilket betyr siden Eiendom Norge startet målingene i 2003. Ser man på Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine kvartalsvise boligpristall, som strekker seg tilbake til 1992, fremkommer det at prisutviklingen i 2. kvartal var den svakeste i Oslo (med Bærum) gjennom denne perioden (prisene falt omtrent like mye i 2003).
Likevel er det snakk om en gradvis nedkjøling, der boligprisene i Norge fortsatt har steget litt mer enn inflasjonen de siste tolv månedene. Faste lesere av bloggen vet at man har boligprisstatistikk for Norge tilbake til 1819 (kun årlige observasjoner). Det er når man trekker de lange linjene, at den eksplosive realboligprisoppgangen siden midten av 1990-tallet blir tydelig. Som drøftet i tidligere innlegg, er det vanskelig å forklare denne med underliggende forklaringsvariabler som byggekostnader, rentenivå og befolkningsvekst – hvilket gir grunnlag for boblebekymringer. Det vil ta noe tid før man vet om de siste måneders boligprisfall er starten på en betydelig korreksjon.
Et forhold som har blitt særlig tydelig i det siste, er at boligpristallene for Norge som helhet og de ulike regionale boligmarkedene, ikke alltid er konsistente med hverandre – når man betrakter disse over korte tidsintervaller. Ifølge boligprisstatistikken til Eiendom Norge, økte prisene på bruktboliger mest i Sogn og Fjordane i august, med en oppgang på 1,2 prosent. Boligprisene sank i Oslo, Hordaland, Rogaland og Trøndelag. Likevel økte den nasjonale prisindeksen til Eiendom Norge med nettopp 1,2 prosent! Forklaringen er visstnok at man søker å kompensere for tidvis lavt salgsvolum i noen geografiske områder, ved å beregne de lokale månedsindeksene med data fra siste to måneder. Dette skaper en usikkerhet og forvirring rundt de månedlige boligpristallene.
Nedkjøling i sikte
Det høye nivået på realboligprisene har ført til mange lønnsomme byggprosjekter, hvilket har kommet til syne gjennom noen år med rekordhøy boligbygging. Mye av denne prisdempende tilbudssideeffekten ligger fortsatt fremfor oss. Samtidig har myndighetenes innstramning i boliglånsforskriften (der man kan ikke låne mer enn fem ganger inntekt), bidratt til å moderere etterspørselssiden i markedet. Denne effekten har trolig blitt forsterket av mange negative medieoppslag rundt markedsutsiktene – hvilket bidrar til at folk nedjusterer sine forventninger til fremtidig boligprisvekst. Resultatet er at boligprisene faller.
Denne uken kom det oppdaterte makroøkonomiske prognoser fra SSB. Selv om arbeidsledigheten synker og renten holder seg lav en stund fremover, venter byrået at de nominelle boligprisene begynner å falle på tolvmånedersbasis fra neste år. Korrigert for inflasjon venter SSB at boligprisene synker med 6,7 prosent i 2018, for deretter å gå ned med 2,9 prosent i 2019 og 0,7 prosent i 2020. Riktignok spår SSB at de nominelle boligprisene igjen vil gå opp fra 2020, men ikke nok til å holde følge med inflasjonen.
En hårfin balansegang
En slik gradvis deflatering av boligprisene er en forutsetning for en stabil utvikling i norsk økonomi over tid. Siden mange har pengeillusjon, slik at de ikke er observante på skille mellom nominelle og inflasjonskorrigerte (reelle) verdier, vil en stabilisering av de nominelle boligprisene kunne gi en gradvis nedgang i realprisene – uten at dette får en negativ effekt på privat konsum (dvs. en negativ formueseffekt). I realiteten er det likevel en risiko for at man vil stå ovenfor ett av to mulige senarioer: Enten faller boligprisene langt mer enn ventet – hvilket kan få negative etterspørselseffekter på økonomien gjennom bl.a. mindre boligbygging og lavere utlånstilbud, ellers tiltar boligprisveksten etter en periode med nedgang. Sistnevnte øker fallhøyden og nedsiderisikoen noen år frem i tid, for eksempel når rentenivået kommer opp eller norsk økonomi blir utsatt for andre negative sjokk.
Allerede når tar enkelte markedsaktører til orde for at myndighetene bør lempe på innstramningene i boliglånsforskriften – i håp om å sette fart på boligprisveksten igjen. Dette er alt for tidlig (og denne er uansett bare ment å gjelde frem til juni 2018). Skal man oppnå en gradvis rebalansering av boligmarkedet, krever dette en god dose flaks ispedd god økonomisk politikk. Prognosemakerne tror (og håper) at Norge vil klare dette kunststykke.