En ekspansjon på tilbudssiden bidrar nå til å motvirke de siste års prispress på boliger. Hvor mye realboligprisene kommer ned, og hvorvidt denne tendensen vil bli avbrutt av perioder med ny prisoppgang, avhenger kritisk av om vi får et brudd i boligmarkedets «psykologiske ankere».
I juli falt boligprisene i Norge med sesongjusterte 0,2 prosent. Fortsatt er den nominelle tolvmånedersveksten på rundt 5 prosent, men denne avtar gradvis (ned fra 13 prosent i februar). Man nærmer seg nå vippepunktet der realboligprisene er lavere enn på samme tid i fjor. Hvis de nominelle boligprisene blir uendret i august, vil årsveksten falle til 1,8 prosent, sammenlignet med en årsvekst i konsumprisene på 1,9 prosent i juni. De inflasjonsjusterte boligprisene er allerede litt lavere enn ved inngangen til året.
Den observerte utviklingen i boligmarkedet kommer etter en periode med kraftig boligprisvekst. Tilbudssiden i boligmarkedet bruker tid på å tilpasse seg når boligprisene kommer opp. Flere år med en boligprisvekst som klart overstiger byggekostnadene, har gjort mange byggeprosjekter lønnsomme. En slik tilbudssideeffekt har potensiale til å reversere noe av de siste års prisøkninger.
Det er ikke åpenbart hvordan en svakere prisutvikling påvirker tilbudet av bruktboliger på kort sikt. På den ene siden kan de som nå må selge, skynde seg å gjøre dette før prisene faller videre. Andre kan avvente å legge ut boliger for salg i håp om at markedet vil bedre seg. Noen har argumentert for at boligprisnedgangen man har sett de siste tre månedene egentlig er mye større – nettopp fordi folk trekker boliger fra markedet. Dette er imidlertid ikke soleklart ut fra omsetningsstatistikken.
Det at boligtilbudet er ganske prisuelastisk på kort sikt, gjør at svingninger i etterspørselen etter boliger betyr mye for prisdannelsen. Når boligmarkedet viser klare tegn til et omslag, skyldes dette trolig en kombinasjon av strengere lånekrav fra myndighetene og endringer i markedspsykologien. Når «alle» tror at boligprisene bare kan stige, gjelder det å komme seg inn i markedet før prisene går videre opp. Dette endrer seg når prisene begynner å synke. Et mediebilde som i flere måneder har vært preget av oppslag om boligprisfall og svake utsikter, har ikke overraskende ført til at de som har anledning venter med boligkjøpet.
Det kan likevel være nyttig å skille mellom kortsiktig nøling og et mer fundamentalt skift i forventningsdannelsen knyttet til boligprisene.
Noe skjedde med det norske boligmarkedet fra første halvdel av 1990-tallet. Etter at de inflasjonsjusterte boligprisene hadde variert rundt en relativt stabil trend siden starten på 1800-tallet, tokk boligprisene av som en rakett. Denne langsiktige boligprisboomen er vanskelig å knytte til fundamentale forklaringsvariabler alene. De reelle byggekostnadene har bare økt moderat, rentenivået har hatt en nedadgående trend siden 1980-tallet og folketallet har fulgt en langsiktig oppadgående bane. Trolig har forventninger om fremtidig prisoppgang understøttet betalingsviljen for boliger.
Figur 1: OPPDATERT VERSJON av utvikling i reelle boligpriser og noen sentrale forklaringsvariabler. Kilder: Norges Bank (historiske monetære data), SSB, Eiendom Norge, FINN, Eiendomsverdi AS og egne beregninger.
Etter over 20 år med sterk realboligprisvekst har folks mentalitet endret seg – forventningene til varig boligprisoppgang har nærmest satt seg i veggene. En spørreundersøkelse fra i fjor sommer viste at et klart flertall betraktet boliger som en mer lønnsom investering enn bankinnskudd, aksjer og obligasjoner. En betydelig eller langvarig korreksjon i boligmarkedet kan endre folks forventninger til fremtidige boligpriser.
I boken IRRATIONAL EXUBERANCE (les bokomtalen her) argumenterer Robert Shiller for at formuespriser avhenger av psykologiske ankere i markedet. Det skilles mellom to typer. Den første er kvantitative ankere, som går ut på at folk i mangel på alternativ informasjon, danner seg forventninger basert på eksisterende markedspriser og historiske prisendringer. Den andre typen kalles moralske ankere, der folk avveier det intuitive argumentet for å sitte på en investering mot ønsket om å hente ut den eksisterende formuen i konsum. Sistnevnte kan på den ene siden begrense hvor mye prisene stiger. Hvis alle blir mangemillionærer på papiret, vil mange ønske å tilpasse sitt forbruk deretter, noe som vil utløse et salgsrush med påfølgende prisnedgang. På en andre siden kan historier som overbeviser folk at om at prisene vil fortsette å stige føre til at investorer forblir i markedet og/eller at flere kommer inn. I boligmarkedet har disse historiene vært mange, alt fra befolkningsvekst og arealknapphet, til lave renter og sterk inntektsvekst.
I den offentlige debatten hører man ofte at nordmenn sparer i bolig. Men hva betyr egentlig dette? Med sparing menes å utsette konsum til fremtiden, hvilket man kompenseres for i form av en avkastning. Det er imidlertid et grunnleggende problem med å betrakte boliger som et spareobjekt – de slites ned og er kostbare å vedlikeholde. Skal en boligs realverdi øke på lang sikt, må dette skyldes at tomteverdien stiger. Her viser imidlertid erfaringene at høye boligpriser gjør det lønnsomt å ekspandere boligbyggingen og/eller flytte til nye områder – akkurat slik vi nå ser i Norge. Det foregår riktignok en urbanisering av samfunnet, men de sosiale og økonomiske gevinstene av å bo tettere vil motvirkes av økte bokostnader. I en markedsøkonomi vil man bevege seg mot en likevekt der disse hensynene avveies. Dette setter et tak på hvor mye realboligprisene kan stige over tid- også i sentrale pressområder.
Mange har hatt urealistiske forventninger knyttet til fremtidig boligprisvekst. Fremover vil stabiliteten i boligmarkedet, og dermed norsk økonomi, likevel avhenge av at flokkadferd ikke utløser et brudd i boligmarkedets psykologiske ankere.