Boligprisene i Oslo stiger nå alarmerende kraftig. Noe av prisveksten drives av mangel på ledige boliger og befolkningsvekst i hovedstaden. Sterk prisvekst over mange år har samtidig fått folk til å tro at utviklingen bare skal fortsette, og at det haster med å komme seg inn i boligmarkedet før prisene går enda mer opp. En slik oppfatning tar ikke hensyn til fremtidige tilpasninger i boligtilbud og befolkningslokalisering og bidrar derfor til bobletendenser.
Det er for tiden en kraftig boligprisvekst i Osloområdet og risikoen for en boligboble fortsetter å få mediedekning. Prisnivået på brukte boliger i hovedstaden økte med hele 15,2 prosent på årsbasis i juli. Dette betyr at dersom utviklingen skulle vedvare, vil prisene doble seg på 5 år og firedoble seg på 10 år. Nå kan selvfølgelig ikke boligprisene stige så mye over tid, siden «ingen» ville ha råd til å skaffe seg en bolig.
I dagens boligmarked bidrar Oslo til å presse opp prisstatistikken på landsbasis. Stavanger og andre regioner som preges av et dårligere arbeidsmarked som følge av oljenedturen, har en svakere utvikling i det lokale boligmarkedet. Selv om det er forskjeller i prisveksten mellom regioner, vil denne minske over tid. Siden 1990 har boligprisene i Oslo hatt en årlig gjennomsnittsvekst omtrent på linje med landsgjennomsnittet.
Man kan dekomponere utviklingen i boligprisene i byggekostnader og knapphetsverdi på tomter. Selve boligen er en eiendel som mister verdi over tid som følge av slitasje og foreldelse – og der vedlikehold er kostbart. Stigningen i prisene på bruktboliger må altså gjenspeile voksende tomteverdi som følge av økt arealpress.
I tillegg kan det være et bobleelement i boligprisene, knytte til at folk i større grad oppfatter boliger som et lønnsomt investeringsobjekt. Dette til tross for at realprisene på boliger har variert betydelig i et historisk perspektiv – og nå har kommet opp på et ekstremt høyt nivå. Utviklingen i boligprisene syntes å skape en bekymring for at det skal bli umulig å komme seg inn i boligmarkedet, hvilket i seg selv øker etterspørselen – for å komme nye prisøkninger i forkjøpet. Når boligtilbudet er ganske prisuelastisk på kort sikt, bidrar dette til å skape en selvforsterkende prisspiral. Siden mange tror at utviklingen bare skal fortsette, undervurderer de også risikoen knytte til tap av egenkapital ved å gå inn i et overpriset marked.
Oslo har hatt mange år med høy befolkningsvekst og i løpet av de siste ti årene har folketallet steget med 22 prosent. I en nylig DN artikkel kan man lese at beholdningen av ledige boliger i hovedstaten er i ferd med å tømmes, samtidig som det klages over at politikerne ikke legger til rette for en raskere boligutbygging. De høye boligprisene gir sterke økonomiske insentiver til å ekspandere boligtilbudet, men hvis utviklingen blir hengende etter, kommer folk i økende grad til å bosette seg i utkanten av byen. Uansett vil en økning i boligtilbudet eller endringer i folks lokaliseringsvalg få prisveksten i boligmarkedet til å bremse eller reverseres.
Analytisk kan man dra innsikt fra økonomisk geografi, som forsøker å forklare lokalisering av byer og tettsteder som en avveining mellom «synergigevinster» ved å samle husholdninger og næringsliv opp mot «presskostnader» ved høy befolkningstetthet. Ifølge en slik tilnærming vokser byer frem for å dra fordel av stordriftsfordeler, lave transportkostnader og nærhet til kunder og leverandører. Folk flytter i nærheten av der det finnes arbeid, et variert fritidstilbud osv. Og siden folk både er kunder og arbeidstakere, finnes det naturlige insentiver for husholdninger og bedrifter til å klumpe seg sammen. Dette fører imidlertid til arealpress og stigende tomtepriser, noe som isolert sett gjør det lønnsom å spre bedrifter og husholdninger over større områder. Litt forenklet kan man altså betrakte byer og tettsteder som et resultat av en slags likevekt, der disse hensynene balanserer. Dette betyr at hvis tomteprisene blir for høye, vil flere bosette seg andre steder, noe som vil få deler av næringslivet til å følge etter.
Boligprisene i Oslo viser en voldsom oppadgående tendens og har så langt vært robuste mot negative nyheter fra andre deler av landet. Men boligprisene på landsbasis virker også boblete. Det er en misforståelse at en slik overprising i boligmarkedet nødvendigvis ligner en såpeboble – som vokser og vokser helt til den sprekker. Isteden kan boligprisene avta noe, før de igjen skyter fart, slik man så etter finanskrisen i 2008. Korreksjonen kan komme raskt eller gradvis. Samtidig fører de høye realprisene til en risiko for at negative sjokk skal gi en etterspørselsknekk med påfølgende prisras.
Et ønsket senario er at de nominelle boligprisene kan stabilisere seg på dagens nivå, slik at realprisene gradvis faller i takt med inflasjonen. En slik utvikling virker imidlertid usannsynlig. Og enn så lenge fører stor mangel på boliger og selvoppfyllende forventninger til at prisgaloppen fortsetter.