Dette innlegget ser nærmere på hvorfor norsk økonomi kan være mer sårbar for boligprisfall og høy husholdningsgjeld ved neste lavkonjunktur.
Selv om boligprisveksten gradvis har krøpet over nullstreken fra april i fjor, har denne først i det siste klart å holde følge med inflasjonen. Tar man utgangspunkt i den siste boligprisstatistikken fra Eiendom Norge, var realboligprisveksten på årsbasis omtrent null i mars. Den ganske stabile prisutviklingen må tilskrives motstridende krefter på tilbud- og etterspørselssiden i boligmarkedet.
Som drøftet i et innlegg fra januar, bidro flere år med sterk boligprisoppgang til å stimulere boligbyggingen. Dette medvirket til det omslaget i prisbildet man så fra mai 2017. Den reelle prisnedgangen de siste par årene, har igjen bidratt til at antall igangsatte boliger har kommet ned, men fra et høyt nivå. I samme periode har imidlertid befolkningsveksten i Norge avtatt markert, så fortsatt er igangsettelsen høy i forhold til folkeveksten. Samtidig har ferdigstillingen av nye boliger tatt seg opp, og det er utsikter til at mange objekter kommer ut på markedet i løpet av året. Dette kan medvirke til at realprisene kommer videre ned.
På etterspørselssiden står utviklingen i de forventede bokostnadene sentralt. Betalingsviljen til kjøperne kan uttrykkes i form av hvor store bokostnader de er villige til å påta seg. Dette er verdien man må gi avkall på av andre varer og tjenester for å bruke en bolig i en bestemt periode. For en selveier utgjør dette rentekostnad pluss drifts- og vedlikeholdskostnad, fratrukket skattefordel og forventet verdistigning. Høye boligpriser betyr høye forventede bokostnader, både fordi rentekostnaden blir stor, men også fordi forventningene til fremtidig prisstigning etter hvert må avta.
Under boligprisboomen i 2016/17 så man klare tegn på selvoppfyllende prisforventninger. Avisene var fulle av oppslag om ville prisrekorder og artikler som forklarte hvorfor utviklingen bare skulle fortsette. Sterk befolkningsvekst, varige lave renter og tomtemangel var historier som gikk igjen. Selv om pressen fortsetter å omtale den månedlige boligprisstatistikken, virker euforien, og krakkstemningen som fulgte, å være borte.
Prosent og Indeks. 1979-2018. Kilde: Norges Bank og egne beregninger.
Den langvarige veksten i boligprisene har drevet opp nivået på husholdningenes gjeld. Dette gjør disse sårbare for selv en forsiktig renteoppgang. Figur 1 viser utviklingen i realboligprisene i Norge i perioden 1979-2018, samt gjeldsbetjeningsgraden, dvs. hvor stor andel av inntektene som går til å betjene renter og normale avdrag. Til tross for det lave rentenivået, medfører den store husholdningsgjelden at belastningen ved å betjene gjelden er i overkant av nivåene fra bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet og finanskrisen i 2008.
For øyeblikket går norsk økonomi godt. Veksten er sterk, arbeidsledigheten lav og synkende og lønnsveksten tiltar. Dette understøtter boligetterspørselen og gjør at de fleste kan håndtere sine gjeldsforpliktelser-selv om rentenivået nå er forsiktig på vei opp. Samtidig er det ikke til å komme utenom at boligprisveksten knapt holder følge med inflasjonen, til tross for at vi er inne i en tidlig fase av en høykonjunktur.
Husholdninger med mye gjeld er utsatt ved inntektsfall, lavere boligpriser eller renteoppgang. For samfunnet som helhet vil sistnevnte sjeldent sammenfalle med de to første, på grunn av den flytende kronekursen og inflasjonsmålet.
Den høye gjeldsgraden gjør pengepolitikken effektiv i å begrense samlet etterspørsel i en høykonjunktur. Dette dempet behovet for renteøkninger nå, men reduserer samtidig potensiale for rentekutt i fremtiden. Dermed vil fallende sysselsetting og inntekter kunne dominere over synkende renteutgifter ved neste lavkonjunktur, slik at boligetterspørselen faller.
Dette taler for at realboligprisene vil fortsette å synke over tid. I et langsiktig historisk perspektiv har alle perioder med sterk og vedvarende boligprisvekst blitt vasket vekk når man korrigerer for den generelle pris- og lønnsutviklingen i samfunnet. Lite tyder på noe nært forestående boligkrakk, men tyngdekraften i markedet taler for beskjedne nominelle økninger. Så forteller også historien at markedspsykologien kan skifte brått – i begge retninger.