Boligprisveksten i årets første måned var historisk sterk, men drevet av forbigående forhold. Utsiktene til en avdempet boligprisvekst gjennom 2022 har om noe blitt styrket av gjenåpningen av samfunnet og forventninger om en raskere renteoppgang.
Etter at årsveksten i boligprisene suksessivt har avtatt fra toppnivået i april i fjor, skjedde det noe uvanlig i januar. Boligprisene steg nominelt med 4,8 prosent fra desember 2021 til januar 2022. Dette er den største månedsveksten blant de 229 observasjonene som inngår i Eiendom Norges statistikk. Sesongkorrigert steg boligprisene med hele 2,1 prosent. Tolvmånedersveksten gjorde også et hopp, fra 5,2 til 6,8 prosent.
Det er grunn til å tro at dette er et midlertidig avvik fra trenden i retning av svakere boligprisutvikling. Oppgangen må i stor grad tilskrives endringer i lov om avhending av fast eiendom. Denne innebærer at en bolig ikke kan selges «som den er», slik at selger i større grad må dokumentere tilstanden på boligen. Loven følges av en ny forskrift som fastsetter minstekrav til tilstandsrapporter. Dette innebærer at det tar lengre tid å lage tilstandsrapporter, samtidig som usolgte boliger fra i fjor også må ha slike. Mens aktørene tilpasser seg de nye reglene, blir tilbudet av bruktboliger redusert – hvilket presser opp prisnivået. I januar 2022 ble det lagt ut rundt 5.700 nye boliger for salg, mot ca. 7.200 på samme tid i fjor. Man må tilbake til finanskrisen i 2009 for å finnere et lavere nivå. Samtidig er det åpenbart at en slik tilpasning bare vil ha en forbigående virkning.
Nå er det ikke bare endringer i avhendingsloven som har midlertidige effekter. Den årlige boligprisoppgangen i inflasjonsjusterte termer har falt som en stein, fra over 9 prosent i mars 2021 til nær nullstreken i desember. Årsaken er den kraftige oppgangen i strømprisene, som har bidratt til å løfte KPI-veksten fra 1,4 prosent på tolvmånedersbasis i desember 2020 til 5,3 prosent i 2021. Men effekten av strømprisene på inflasjonen er også forbigående. Dette illustrerer at man må se gjennom kortsiktig støy når man vurderer prisutviklingen – både nominelt og reelt.
Et foretrukket mål for boligprisveksten her på bloggen er Eiendom Norges sesongjusterte (nominelle) indeks, deflatert med konsumprisene uten avgifter og energivarer (KPI-JAE). Denne beregningen er illustrert i figur 1 og viser hvordan realboligprisene i Norge nådde en midlertidig topp tidlig i 2017. Deretter så man en uvanlig lang periode med stabilitet i boligmarkedet– til tross for en oppgangskonjunktur i norsk økonomi. I dette tidsrommet flatet også husholdningenes gjeldsbelastning ut.
Indeks. Jan 2003-des 2020. Kilder: Eiendom Norge, SSB og egne beregninger.
Så kom koronapandemien, hvilket ga et klart løft i boligmarkedet – både hjemme og internasjonalt. Norges Bank kuttet styringsrenten til null, hvilket hadde særlig sterk effekt i Norge, der de fleste husholdningene har flytende boliglånsrenter. Parallelt førte pandemien og smittevernstiltakene til en stor «tvangssparing» – idet husholdningene ikke kunne bruke penger på mange typer tjenester. Dette, kombinert med at boligen ble viktigere når mange tilbrakte mer tid hjemme, førte til en kraftig stimulans av etterspørselssiden. At det måtte slike ekstraordinære forhold til for å løfte realboligprisene fra toppnivået i 2017, er et argument for at boligprisveksten under pandemien ikke bør betraktes som en forlengelse av den langsiktige trenden fra slutten av 1990-tallet.
De siste årene har boligprisveksten i Norge (noe atypisk historisk sett) vært motsyklisk, der lavere renter ved konjunkturtilbakeslag har dominert over en (beskjeden) stigning i arbeidsledigheten – og motsatt. Dette kan tyde på at vi er i ferd med å nå et «tak», fordi høye realboligpris- og gjeldsnivåer gjør oss følsomme for renteoppgang. Selv om den fleksible inflasjonsstyringen betyr at Norges Bank tilpasser pengepolitikken til responsen i boligmarkedet, da denne er viktig for aggregert etterspørsel, er inflasjonen også drevet av eksterne forhold, som kronekurs (som påvirkes av rentedifferansen mot utlandet) og importpriser.
Den økte inflasjonen i kjølvannet av pandemien bidrar i seg selv til å redusere boligpriser og husholdningsgjeld i reelle termer. Reverseringen av forbruksmønstret, i favør av tjenestekonsum når samfunnet åpner opp, må forventes å dempe boligetterspørselen fremover. Endelig er Norges Bank i gang med å normalisere styringsrenten, som allerede er satt opp med 0,5 prosentpoeng siden september i fjor. Dermed ligger det an til at boligprisveksten svekkes fremover – til tross for at man i januar så det største prishoppet på flere tiår.