I fjor trodde mange at boligprisene skulle vokse inn i himmelen, men det siste halvåret har man sett et kraftig temperaturomslag i boligmarkedet. En høy gjeldsbelastning blant husholdningene gjør norsk økonomi sårbar for fallende boligpriser.
De siste boligpristallene fra statistisk sentralbyrå (SSB) viste en sesongjustert nedgang på 1 prosent i tredje kvartal 2017. Dette bekrefter tendensen fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge, som har vist et fall de siste seks månedene. Også andre indikatorer tyder på avtagende temperatur i boligmarkedet.
Den fallende boligprisveksten gjenspeiler flere år med høye boliginvesteringer, som igjen skyldes at de høye boligprisene gjorde mange byggeprosjekter lønnsomme. Når prisene steg kraftig, og «alle» trodde at himmelferden bare kunne fortsette, gjaldt det å komme nye prisøkninger i forkjøpet. Dermed drev selvoppfyllende forventninger boligprisene og boligbyggingen oppover. Nå går denne utvikling i revers. Kjøperne avventer nye prisfall, og dermed faller salget av nye boliger. På landsbasis er nyboligsalget ned 35 prosent på ett år og i Oslo er nedgangen på hele 60 prosent.
Noe av etterspørselsnedgangen i boligmarkedet må trolig føres tilbake til innstramningen i boliglånsforskriften som trådte i kraft fra årsskiftet. Det stilles nå strengere krav til egenkapital ved lån til sekundærbolig (særlig i Oslo) og krav om at kundens samlende lån ikke overstiger fem ganger bruttoinntekt. I første halvår førte dette til at bankene strammet inn kredittpraksisen ovenfor husholdningene. Samtidig bidro trolig den varslete innstramning til å fremskyndede boligkjøp mot slutten av fjoråret, som ellers ville funnet sted i 2017.
Figur 1 viser de inflasjonskorrigerte boligprisene i Norge for perioden 1985-2017, kortsiktig nominelt rentenivå og husholdningenes gjeldsbetjeningsgrad, målt som renter og normale avdrag i prosent av inntekt.
Figur 1: Inflasjonskorrigerte boligpriser (index), kortsiktig nominell pengemarkedsrente og gjeldsbetjeningsgrad. Kilder: Norges Bank, SSB og egne beregninger.
Selv om rentenivået er historisk lavt, har mange år med kraftig boligpris- og lånevekst gitt en gjeldsbetjeningsgrad som ligger tett oppunder nivåene fra bankkrisen på slutten av 1980-tallet. Hittil har årsveksten i husholdningens gjeld, slik denne måles ved kredittindikatoren K2, holdt seg godt oppe på 6,6 prosent – et nivå som klart overstiger den nominelle lønnsveksten. Dette må sees i sammenheng med fjorårets sterke boligprisvekst og ferdigstillelsen av mange boligprosjekter. Norges Banks spørreundersøkelse blant bankene viser at husholdningens låneetterspørsel gikk noe tilbake i 3. kvartal, og at denne forventes å falle videre ut året. Dette kan være tegn på at omslaget i boligmarkedet begynner å temme gjeldsoppbyggingen blant husholdningene.
Det er en myte at boligprisene alltid stiger i Norge. Ved utgangen av 1990-tallet var realboligprisene omtrent på samme nivå som før Kristianiakrakket i 1899. Boligprisene i Norge falt kraftig i forbindelse med bankkrisen og den dype lavkonjunkturen på slutten av 1980-tallet. De siste 25 årene har imidlertid boligprisene steget klart mer enn inflasjonen, til tross for noen mindre fartsdumper. Den internasjonale finanskrisen for ti år siden var preget av sviktende tillit i finansmarkedene og strammere kredittilgang. Tilliten kom likevel raskt tilbake i Norge, og nedgangen i boligmarkedet snudde til ny oppgang etter kort tid. Da boligprisene falt i 2013 var de makroøkonomiske utsiktene noe svekket. Norges Bank svarte med å sette ned styringsrenten, og boligprisveksten tok seg raskt opp igjen. Nå faller boligprisene i en situasjon der styringsrenten ligger på rekordlave 0,5 prosent og norsk økonomi er på vei ut av lavkonjunkturen i kjølvannet av oljeprisfallet i 2014.
Boligprisfallet kommer ikke som et resultat av et negativt makroøkonomisk sjokk, men synes å være drevet av forhold som økt boligtilbud, lavere befolkningsvekst og en endring i folks boligprisforventninger. Samtidig utgjør husholdningenes finansielle stilling en nedsiderisiko for økonomien fordi gjelden ligger på et høyt nivå.
Det store spørsmålet fremover er om boligprisene vil snu når norsk økonomi etter hvert går over i en høykonjunktur, eller om en svak boligprisutvikling vil torpedere konjunkturoppgangen. Sistnevnte kan inntreffe fordi lavere boligpriser trekker i retning av lavere boligbygging, strammere utlånspraksis blant bankene og en negativ formueseffekt på privat konsum. Hittil er ikke omslaget i boligmarkedet sterkere enn at konjunkturoppgangen fortsetter. Når presset i arbeidsmarkedet etter hvert øker, vil Norges Bank sette opp styringsrenten for å oppfylle inflasjonsmålet. Med en høy gjeldsbelastning vil en gitt renteøkning ha en mer kontraktiv effekt på privat forbruk enn tidligere, noe som kan begrense rommet for fremtidige renteøkninger. Dette betyr likevel ikke at vi kan kompensere for en høy gjeldsbetjeningsgrad ved å holde rentene lave for alltid. Hvis landene rundt oss øker rentenivået, kan Norges Bank bli tvunget til å følge etter for å unngå en svekkelse av kronekursen som driver opp inflasjonen. Dette kan igjen slå negativt inn i boligmarkedet og norsk økonomi.
Samspillet mellom boligmarkedet og norsk økonomi kan bli viktig i tiden fremover.