Realboligprisene i Norge har vært ganske stabile de siste årene. Et stort boligtilbud har hatt sitt motstykke i solid etterspørsel og høy omsetning. Effektene av coronaviruset på finansmarkedene og norsk økonomi kan slå inn i boligprisutviklingen fremover.
Mens coronaviruset fortsetter å prege finansmarkedene og nyhetsbildet, kom det denne uken nye boligpristall fra Eiendom Norge som sesongkorrigert steg med 0,5 prosent i februar. På tolvmånedersbasis har de nominelle boligprisene økt med 3,6 prosent. Boligprisene gikk opp i store deler av landet, med unntak av Bergen, Kristiansand og Stavanger. Sterkest var veksten i Nord-Norge, Midt-Norge og Oslo.
Dersom man korrigerer for generell prisvekst, har boligprisene utviklet seg ganske stabilt siden toppen i mai 2017. Den blå linjen i figur 1 viser nominelle boligpriser deflatert med konsumprisindeksen (KPI) fra januar 2003 til februar 2020. I grafen illustrerer den rød stiplede linjen det til enhver tid tilbakelagte toppunktet for realboligprisene i samme periode.
Jan. 2003 – Feb. 2020. Indeks (2003=100).
Kilder: Eiendom Norge, FINN, Eiendomsverdi AS, SSB og egne beregninger.
Historiske pristopper
Boligprisfallet fra mai 2017 var ikke like stort som under finanskrisen. Samtidig har realprisene ligget lavere enn sitt forrige toppunkt i en kortere perioden. Som vist i figuren, var de reelle boligprisene lavere enn den løpende maksverdien fra september 2007 til januar 2011. Det mest unormale med boligmarkedet de siste årene har vært de stabile realprisene, til tross for at norsk økonomi har vært inne i en forsiktig høykonjunktur med god BNP-vekst og lav arbeidsledighet. Det er fundamentale årsaker til dette.
Flere år med sterk befolkningsvekst, utilstrekkelig boligbygging og rentefall medvirket til å presse opp boligprisene frem til forsommeren 2017. Dette viraliserte myten om at boligprisene bare kan stige, hvilket bidro til at folk fremskyndet boligkjøp i påvente av nye økninger. De stadig høyere boligprisene gjorde mange byggeprosjekter lønnsomme, noe som etter hvert ga god tilgang på nye boliger, samtidig som befolkningsveksten falt tilbake. I tillegg ble etterspørselen dempet av innstramningene i boliglånsforskriften og en viss renteoppgang. Lavere boligprisvekst har parallelt redusert folks forventninger til fremtidig prisutvikling.
Antall solgte boliger var i årets to første måneder på det høyeste nivået i måleperioden 2003-2020. Den moderate boligprisveksten, som riktignok har økt noe de siste månedene, vitner om en kombinasjon av robust etterspørsel og stort boligtilbud. Et sentralt spørsmål fremover er hvordan coronaviruset vil påvirke det norske boligmarkedet.
Effektene av coronaviruset
Dersom mange unnlater å gå på visninger i frykt for å bli smittet, vil dette virke kontraktivt på omsetning og priser. Noen meglere snakker om private visninger og bruk av video, men dette hjelper lite hvis folk velger å ikke ta kontant. Samtidig kan coronaviruset påvirke boligmarkedet gjennom makroøkonomien og finansmarkedene. I utgangspunktet tilsier stor husholdningsgjeld og et høyt realprisnivå i et historisk perspektiv at boligmarkedet kan være følsomt for negative sjokk.
Dersom mange permitteres innen reiseliv og industri som er avhengig av leveranser fra Kina, samtidig som folk handler mindre, vil redusert BNP-vekst og høyere arbeidsledighet dempe boligetterspørselen. Som argumentert for tidligere vil effektene av viruset både avhenge av den faktiske spredningen og den psykologiske effekten.
Under spanskesyken i 1918 var de negative virkningene på finansmarkedene ganske begrenset, med f.eks. et fall i Dow Jones indeksen i USA på litt over 10 prosent. Denne gangen er aksjemarkedet i USA betydelig overpriset, så man kan ikke utelukke at viruset trigger en korreksjon som uansett ville komme. Disse indirekte effektene kan sende verdensøkonomien inn i resesjon, selv om de direkte effektene av viruset, som stenging av fabrikker i Kina, er forbigående.
På en annen side ser man også et klart rentefall. Denne uken kuttet Federal Reserve styringsrenten i USA med 0,5 prosentpoeng mellom sine ordinære rentemøter. Samtidig falt den amerikanske tiårsrenten til det laveste nivået på 150 år. Dette skyldes nok en kombinasjon av søken til «trygge havner» og større resesjonsfrykt.
Når aksjekursene og rentenivået synker, er imidlertid ikke effekten av viruset på boligmarkedet entydig. Billigere lån og lavere avkastning på alternative plasseringer kan få flere til å allokere kapital inn i boligmarkedet. Kanskje vil enkelte investorer betrakte eiendom som en foretrukket plassering i en periode med turbulens.
Konklusjon
I boken IRRATIONAL EXUBERANCE argumenterer nobelprisvinner Robert Shiller for at formuespriser avhenger av psykologiske ankere i markedet. I mangel på alternativ informasjon, danner folk seg forventninger basert på eksisterende markedspriser og observerte prisendringer. En lang periode med stabilitet i det norske boligmarkedet, som illustrert ved den røde stiplede linjen i figuren, indikerer at forventinger om fremtidig prisoppgang har hatt begrenset betydning for boligprisene de siste årene. Hvis de direkte eller indirekte følgende av coronavirsuet blir store, kan dette også trigge større boligprisbevegelser. Spørsmålet er om boligprisene vil synke, som følge av lavere økonomisk aktivitet, eller om man får en ny midlertidig oppgang, stimulert av rentefall og mangel på alternative investeringsmuligheter.