Boligprisene i Norge har økt overraskende mye de siste månedene. Korrigert for sesongvariasjoner og inflasjon, har disse likevel vært stabile gjennom koronapandemien. Dette innlegget drøfter utviklingen i boligmarkedet og utsiktene fremover.
Når koronapandemien rammet, så de fleste prognosemiljøene for seg fallende boligpriser. Få folk på visninger som følge av smittefrykt og kraftig stigende arbeidsledighet, kombinert med stor usikkerhet, var ventet å dominere over et rentefall til rekordlave nivåer.
Til tross for et omsetningsfall i boligmarkedet i mars og april, var dette mer enn hentet inn igjen ved utgangen av juli. Dette må sees i sammenheng med virusspredningen og myndighetenes smittevernstiltak. Antall nye smittede med covid-19 viste en klar nedadgående trend fra toppen i mars og ut mesteparten av juli. Samtidig var det langt færre enn vanlig som reiste på utenlandsferie, noe som bidro til uvanlig høy aktivitet i boligmarkedet. Faktisk ble det i juli solgt nesten 45 prosent flere bruktboliger enn i juli 2019.
Også det økonomiske tilbakeslaget har vært mildere enn fryktet. Dette ser man ved at antall helt ledige som andel av arbeidsstyrken har kommet ned fra et historisk toppnivå på 10,6 prosent i mars, til 4,9 prosent i juli. Selv om det fortsatt er høy arbeidsledighet i Norge, er tilpasningen til husholdningene preget av at arbeidsmarkedet er i bedring – slik at færre frykter å miste jobben. Med en viss bedring i makroutsiktene, har effektene av det kraftige rentefallet blitt mer dominerende i boligmarkedet. Ifølge SSB falt det gjennomsnittlige rentenivået på nye lån med pant i bolig fra 3,03 prosent i januar til 1,80 prosent i juni.
Tar man utgangspunkt i Eiendom Norges statistikk økte de nominelle boligprisene med 0,4 prosent på månedsbasis i juli. På tolvmånedersbasis steg prisene med 5 prosent, den største økningen på tre år. Boligprisveksten har vært bredt geografisk fordelt, selv om prisene på årsbasis har gått mest opp i Kristiansand, Oslo og Tromsø.
Sesongvariasjoner og inflasjon
Normalt stiger boligprisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. Fokuserer man på de sesongkorrigerte tallene, falt boligprisene klart i mars og noe i april. Siden mai har det likevel vært en solid sesongjustert vekst.
Når man studerer boligprisutviklingen over tid, må man korrigere for inflasjon. Fra slutten av 1990-tallet og frem til omslaget i boligmarkedet i 2017, bidro et stadig høyere nominelt nivå til oppfatningen at boligprisene «alltid stiger». Slik pengeillusjon dekker over at det historisk har vært store variasjoner i realprisene. Få husker for eksempel at det tokk 100 år å hente inn realprisfallet etter Kristianiakrakket i 1899.
Inflasjonen i Norge, målt ved årsvekst i konsumprisindeksen (KPI), var kun 1,3 prosent i juli. Dette skyldes forbigående forhold som lave strømpriser og avgiftslettelser på alkoholfrie drikkevarer. Den såkalte kjerneinflasjonen, KPI justert for avgifter og uten energivarer (KPI-JAE), var hele 3,5 prosent. Samtidig har koronapandemien gjort det vanskeligere å måle inflasjonen, fordi mange tjenester som inngår i KPI har vært utilgjengelige.
Figur 1: Utviklingen i norske realboligpriser.
Nominell indeks deflatert med KPI og sesongjustert indeks deflatert med KPI-JAE.
Jan 2003 – juli 2020.
Kilder: Eiendom Norge, FINN, Eiendomsverdi, SSB og egne beregninger
Figur 1 viser Eiendom Norges nominelle boligprisindeks deflatert med konsumprisindeksen, fra januar 2003 til juli 2020. Som det kommer frem er tidsserien ganske volatil på kort sikt, noe som både skyldes sesongvariasjoner i boligprisene og variable elementer i KPI, som strømprisene. For å få et bedre bilde av de underliggende realboligprisene, er det også vist en alternativ beregning der den sesongjusterte boligprisindeksen er deflatert med KPI-JAE.
Det interessante med de (sesongjusterte) underliggende realboligprisene, er at disse toppet ved omslaget i boligmarkedet i mars 2017, og deretter har vært uvanlig stabile rundt et noe lavere nivå. Som figuren illustrerer, falt realboligprisene noe i starten av koronapandemien i mars og april, og har deretter hentet inn mesteparten av nedgangen. Realboligprisene er dermed tilbake på den stabile banen man har observert de siste tre årene.
Til tross for det største økonomiske tilbakeslaget siden krigen, har koronapandemien og følgene av denne vært mindre i Norge enn de fleste andre land. Norges Bank har satt styringsrenten ned til null prosent og norske husholdninger, som hovedsakelig har flytende boliglånsrenter, har fått tilført kjøpekraft som har bidratt til å stimulere boligetterspørselen.
En optimistisk tolkning er at boligmarkedet har vært sterkt til tross for det største økonomiske tilbakeslaget i fredstid. En mer pessimistisk tilnærming kan være at realboligprisene, med tilhørende gjeldsnivåer, har blitt så høye at selv en minimering av boliglånsrentene ikke har presset nivået over taket fra 2017.
Utsiktene fremover
Fremover er det knapt rom for videre rentefall. Samtidig er det fortsatt høy arbeidsledighet og lønnsveksten ligger an til å bli svak. Det er stor usikkerhet rundt det videre virusforløpet, med et økende antall smittede i august. På tilbudssiden har antall igangsatte og ferdigstilte boliger kommet ned fra historisk høye nivåer, men befolkningsveksten er også lav. Så er spørsmålet om de inflasjonsjusterte boligprisene er motstandsdyktige mot negative nyheter når disse ikke ledsages av fallende rentenivåer. Det kan også gå bedre i norsk økonomi fremover, men ikke uten at Norges Bank justerer opp rentebanen. Dermed er det vanskelig å komme utenom at det fortsatt er en nedsiderisiko i boligmarkedet.