Etter en lang periode med kraftig boligprisvekst er det tegn på at utviklingen er i ferd med å snu. Mens boligprisøkningen dempes av en klar økning i boligtilbudet og strengere krav til boliglån, vil tilpasningen over tid særlig avhenge av «psykologiske ankere» i markedet og renteutviklingen.
I dag kom det nye nasjonalregnskapstall fra SSB som viser at bruttorealinvesteringene i boliger økte med 12,1 prosent på årsbasis i første kvartal 2017. Dette er opp fra 9,9 prosent i 2016 og 1,6 prosent i 2015. Økte boliginvesteringer er en naturlig konsekvens av at boligprisene over lang tid har økt vesentlig raskere enn byggekostnadene. Selv om dette medvirker til å løfte BNP- veksten for Fastlands-Norge, som i første 1. kvartal steg solide 3,1 prosent på årsbasis, bidrar økningen på tilbudssiden også til å dempe det sterke prispresset i boligmarkedet.
Mange har rettferdiggjort de siste års kraftige boligprisvekst med lave realrenter, høy befolkningsvekst og stor knapphet på tomter. Denne argumentasjonen har imidlertid undervurdert at tilbudssiden i boligmarkedet er mer prisfølsom på lang enn kort sikt. Samtidig som boliginvesteringene har tiltatt de siste par årene, ser man tegn til at boligprisveksten avtar i Oslo og øker litt i pendlerkommunene rundt hovedstaden. Når realboligprisene blir tilstrekkelig høye, gir dette sterke insentiver til å bygge og flytte. I tillegg har befolkningsveksten avtatt noe og regjeringen har innført strengere krav til boliglån.
Psykologiske ankere i boligmarkedet
Sterk boligprisvekst over lang tid har trolig resultert i selvoppfyllende prisforventninger, der folk har «skyndet seg inn i markedet» – for å komme en videre prisoppgang i forkjøpet. I tillegg virker det å være en utbredt oppfatning at boligprisene ikke kan falle. Selv om de inflasjonsjustere boligprisene har variert betydelig i et historisk perspektiv, har folk flest «pengeillusjon» (slik at de ikke er klar over skillet mellom nominelle og reelle variable), samtidig som de påvirkes av historier i media som rettferdiggjør at prisveksten bare kan fortsette.
Realprisene har steget så kraftig at Norge trolig har en boble i boligmarkedet, men dette betyr ikke nødvendigvis at prisnivået vil kollapse i nær fremtid. Når folk først har vent seg til tanken at bolig er det mest lønnsomme investeringsobjektet over tid, vil nok mange fortsette å legge dette til grunn en god stund fremover. Selv om den nominelle prisstigningstakten avtar eller blir moderat negativ, vil trolig en del betrakte dette som en god mulighet til å komme inn i boligmarkedet. Dette kan bremse prisfallet på kort sikt, men også gi perioder med ny tiltagende prisvekst. I boken Irrational exuberance (les bokomtalen her) drøfter Robert Shiller hvordan slike «psykologiske ankere» kan holde markedene oppe (eller nede) over lengere tid. Trolig må økonomien utsettes for et klart negativt konjunktursjokk for at boligetterspørselen virkelig skal rakne. Med litt flaks kan den nominelle boligprisveksten stabilisere seg på et nivå litt under inflasjonen, slik at realboligprisene gradvis komme ned over tid.
Renteutviklingen blir viktig
En nøkkelfaktor for boligmarkedet fremover er renteutviklingen. Kraftig stigende realboligpriser har medført at husholdningens gjeldsbelastning har kommet opp et historisk høyt nivå, men enn så lenge har dette vært håndterbart fordi rentenivået har hatt en klar nedadgående trend. Muligheten for nye rentekutt er begrenset, men kombinasjonen av fortsatt ledig produksjonskapasitet og lavere inflasjon tilsier at Norges Bank holder rentenivået stabilt en god stund fremover. Etter hvert må rentenivået settes opp, men høy gjeldsbelastning vil gjøre renteendringene mer effektive, noe som kan bremse renteoppgangen.
Risikobildet på rentesiden er likevel balansert. På den ene siden kan verdensøkonomien befinne seg i en lang periode med «sekulær stagnasjon» (omtalt her), drevet av befolkningsaldring og lite utbytte fra ny teknologi – der svært lave eller negative realrenter vedvarer. På den andre siden kan det globale spareoverskuddet minke raskere enn antatt, for eksempel hvis Trump-administrasjonen sine varslete massive skattekutt blir gjennomført. Dette kan gi en stor etterspørselsstimulans som får Federal Reserve til å øke styringsrenten i USA, hvilket parallelt presser opp den globale likevektsrealrenten (les mer om dette her).
Som en liten åpen økonomi er Norge utsatt for sjokk og boligmarkedet gjør oss sårbare.