Den sterke boligprisveksten fortsetter. En prisgalopp i Oslo trekker opp landsgjennomsnittet. Det er flere historiske eksempler på at kraftig boligprisoppgang i Oslo har blitt etterfulgt av store og langvarige fall. Internasjonalt bidrar et globalt spareoverskudd til at boligprisene har blitt mer volatile i enkelte storbyer.
Den kraftige boligprisveksten tiltok ytterligere i desember. Spesielt bidro prisveksten i Oslo til å trekke opp landsgjennomsnittet. Til en viss grad var dette å forvente. Regjeringen har bestemt at boliglånsforskriften skal strammes svakt til fra 1. januar, bl.a. ved å øke egenkapitalkravet ved kjøp av sekundærboliger i Oslo. Dette har nok motivert enkelte aktører til å skynde seg inn i markedet mot slutten av fjoråret. Likevel er det den vedvarende sterke boligprisveksten som bør vies oppmerksomhet. Det siste året har boligprisene på landsbasis økt med 12,8 prosent og med hele 23,3 prosent i Oslo.
Enkelte hevder til stadighet at boligprisene i byer og tettsteder bare kan stige over tid som følge av befolkningstilflytting og mangel på tomter. På lang sikt er imidlertid boligtilbudet mer priselastisk enn på kort sikt. Man ser nå at boliginvesteringene ekspanderer kraftig. I tillegg er prisveksten sterk i en del pendlerkommuner – noe som indikerer at folk søker mot billigere alternativer.
Boligprisene i hovedstaden svinger mer enn landsgjennomsnittet. Figur 1 viser den langsiktige inflasjonsjusterte boligprisutviklingen i Norge og Oslo. Frem til midten av 1990-tallet hadde realboligprisene et forholdsvis stabilt forløp over tid. Store økninger ble alltid reversert. De siste par tiårene har imidlertid de reelle boligprisene steget kraftig – kun med en kort moderasjon rundt finanskrisen i 2008. Særlig har prisutviklingen i Oslo eksplodert. Bare en historisk begivenhet minner om noe tilsvarende: Boblen som endte med Kristianiakrakket i 1899. Det tokk over hundre år før prisene i Oslo kom tilbake på samme inflasjonsjusterte nivå.
Figur 1: Inflasjonsjusterte boligpriser i Oslo og Norge. Kilde: Norges Bank (historiske monetære data), SSB og egne beregninger.
Noen forsøker å forklare boligprisveksten i Oslo med at det er dyrere i internasjonale storbyer som London og New York. Man skal ikke legge for stor vekt på slike sammenligninger. For noen varer kan profittmuligheter bidra til prisutjevning over landenegrensene. Boliger er imidlertid kroneksempelet på det økonomer kaller skjermede goder («non-traded goods»). Man kan ikke kjøpe billige svenske boliger på rot og selge dem dyrt på det norske markedet. På lang sikt bestemmes boligprisene av byggekostnader og tomteknapphet.
Det kan likevel være interessant å sammenligne hvordan de relative boligprisene i byer utvikler seg i forhold til andre land. Figur 2 viser boligprisene i Oslo og London i forhold til boligprisene i henholdsvis Norge og Storbritannia (om det er mer riktig å se Londonprisene mot England er en egen diskusjon). Dataene gjelder for perioden 1973-2016. Frem til finanskrisen i 2008 lå boligprisene i både Oslo og London nær 1,5 ganger de nasjonale boligprisene. Siden har dette forholdstallet økt. De relative boligprisene har variert mer i London, men også her har perioder med skjev geografisk prisvekst blitt reversert med tiden. Høye boligpriser gir insentiver til å bygge og flytte.
Figur 2: Boligprisgap mot nasjonalt gjennomsnitt i London og Oslo. Kilde: Norges Bank (historiske monetære data), SSB, nationwide.co.uk og egne beregninger.
I en verden med et globalt spareoverskudd og lave realrenter har “hot money» på jakt etter avkastning funnet veien inn i boligmarkedene i enkelte storbyer, som for eksempel London og New York. Dette har bidratt til å drive boligprisnivåene oppover. Lav investeringsvilje i næringslivet, i etterkant av finanskrisen, har gjort boliger til et (midlertidig?) mer etterspurt investeringsobjekt. Det man observerer er en tendens til at boligprisene noen steder i verden har blitt mer volatile. Det er likevel vanskelig å finne sammenlignbare land med en så ekstrem boligprisvekst som Norge – spesielt tatt i betraktning at boligprisene her ikke falt under finanskrisen.
Erfaringene fra både Norge og utlandet viser at perioder med kraftig boligprisvekst før eller siden blir møtt med en markedskorreksjon. I Norge har dette ikke skjedd på over 20 år, hvilket i seg selv preger forventningsdannelsen og boligetterspørselen. Mange tror at prisene kan stige inn i himmelen. Boliger er imidlertid ikke en evig salgsopsjon – prisene går begge veier.