Utviklingen i boligmarkedet i Norge etter årtusenskiftet har vært enestående i historisk sammenheng. Frem til da hadde prisene på boliger vært ganske stabile over tid. Kun mot slutten av jappetiden skulle de inflasjonsjusterte boligprisene presses over nivået fra før Kristianiakrakket i 1899. Med et rentenivå som nå stiger fra sitt langsiktige bunnpunkt, er spørsmålet om realboligprisene også denne gangen er på vei ned.
Vi så en sterk utvikling i boligmarkedet gjennom koronapandemien og denne har delvis fortsatt etter gjenåpningen av samfunnet i 2021. Likevel avtar den nominelle årsveksten gradvis, etter å ha nådd en topp på hele 12,5 prosent i mars i år. Ifølge Eiendom Norges boligprisstatistikk var prisnivået på landsbasis 7 prosent høyere i september enn for ett år siden.
Ser man det større bildet, steg de nominelle boligprisene dobbelt så raskt som konsumprisindeksen fra januar 2003 til forsommeren 2017. Deretter fikk man en ganske lang periode der realboligprisene var stabile, før de gjorde et nytt byks utover i koronaåret 2020.
Det er ikke bare i Norge at boligprisveksten tiltok gjennom pandemien. Boligprisene steg med 5 prosent eller mer i 23 av de 60 landene som inngår i IMFs globale boligprisindeks i 2020.
Rentefallet internasjonalt bidro til den kraftige boligprisveksten. I Norge er boligmarkedet på kort sikt ekstra følsom for endringer i styringsrenten fordi de fleste husholdningene har flytende boliglånsrenter. Det er imidlertid andre forhold som også har bidratt til det globale boligprisløftet. En høy tvangssparing, der husholdningene ble forhindret fra å kjøpe tjenester av hensyn til smittevern, kombinert med utbredt bruk av hjemmekontor for deler av befolkningen, bidro til å løfte etterspørselen etter boliger. I tillegg bidro sterk etterspørsel og forstyrrelser i globale verdikjeder til å øke byggekostnadene, gjennom stigende materialpriser.
Selv om boligprisveksten vi har sett det siste halvannet året ikke har vært et særnorsk fenomen, kom denne i en situasjon der boligprisene hadde økt mye over mange år.
Figur 1 har blitt en gjenganger på bloggen, og kan være nyttig å oppdatere med visse mellomrom. Denne viser boligprisene i Norge korrigert for inflasjon fra 1819 og frem til i dag, sammen med utviklingen i de reelle byggekostnadene, kortsiktig nominell rente og folketall. Historisk har befolkningsvekst og urbanisering ikke ført til særlig økning i realboligpriser over tid. Blir prispresset tilstrekkelig, skapes det insentiver til å flytte og bygge.
Indeks (v-akse) og prosent/folketall i millioner (h-akse). 1819-2021. Kilder: Eiendom Norge, SSB, Norges Bank (historiske monetære data) og egne beregninger.
Som illustrert er årene etter årtusenskiftet enestående i en historisk sammenheng. Frem til da hadde realboligprisene i Norge vært ganske stabile gjennom 180 år. De historiske toppnivåene før årtusenskiftet kom mot slutten av jappetiden i 1987 og i forkant av Kristianiakrakket i 1899. Faktisk var pristoppen i 1987 det eneste året realprisene var høyere enn før den forrige kollapsen 88 år tidligere. Slik sett illustrerer historien at 20 år med sterk realboligprisvekst ikke er en garanti for fortsatt oppgang.
Prisoppgangen på boliger de siste par tiårene har sammenfalt med et kraftig fall i de kortsiktige nominelle rentene. At rentenivåene har kommet ned, har to hovedforklaringer. Før det første har inflasjonen, som var høy og variabel på 1970- og 80-tallet, falt til et forholdsvis stabilt nivå nær 2 prosent. Innføringen av inflasjonsstyring i pengepolitikken kan være en viktig årsak til dette. For det andre har realrentene, som balanserer sparing og realinvesteringer ved full sysselsetting, falt klart over tid. Befolkningsaldring og svak produktivitetsvekst trekkes ofte frem som viktige bakenforliggende forhold.
Som drøftet i forrige innlegg har inflasjonen i mange land kommet opp i kjølvannet av koronapandemien. De fleste regner med at dette er midlertidig, men usikkerheten er større enn på lenge. Kanskje trenger man en strammere pengepolitikk for å bringe den ned igjen.
I fjor kuttet Norges Bank styringsrenten til en historisk bunn på 0 prosent. Frem til da hadde rentetoppen i hver høykonjunktur blitt lavere enn i den forrige, mens rentebunnen kom stadig nærmere gulvet. Så lenge de nominelle rentene ikke kan bli særlig negative, er dette et mønster som ikke kan vedvare. Norges Bank økte renten i september og er ventet å gjøre det samme i desember. At de nominelle rentene kan ha nådd sitt langsiktige bunnivå, samtidig som husholdningenes gjeldsgrad ligger nær historiske rekordnivåer, indikerer at realboligprisene stanger i taket. Dette så man også tegn til før koronapandemien løftet boligmarkedet.
Det er vanskelig å spå utviklingen i boligprisene. Den psykologien man så frem til omslaget i 2017, der folk skyndet seg inn i markedet for å komme nye prisøkninger i forkjøpet, har ikke vært fremtredende det siste halvannet året. Fundamentale forhold som rentefall, økt likviditet blant husholdningene og stigende byggekostnader har ligget bak prisoppgangen. Dette vil imidlertid ikke vedvare, hvilket kan prege boligprisutviklingen i årene fremover.