Et høyt boligtilbud i kombinasjon med sterk norsk økonomi tilsier en ganske stabil nominell boligprisutvikling fremover. Dermed kan realboligprisene synke videre fra et høyt nivå. Siden mange har såkalt pengeillusjon, kan man få en uvanlig situasjon der realboligprisene faller uten klare negative effekter på norsk økonomi.
Ifølge Eiendom Norge sin statistikk steg boligprisene med 2,8 prosent nominelt på årsbasis i 2018. Etter mange år med kraftig oppgang, fikk man et omslag i boligmarkedet i mai 2017. Selv om boligprisene på landsbasis har gått litt opp og ned, er det store bildet at det nominelle nivået har vært ganske uforandret i denne perioden. Dermed kommer realprisene gradvis ned med inflasjonen. På årsbasis falt de reelle boligprisene med 0,71 prosent (hvis man legger til grunn KPI-veksten fra november), mot en inflasjonskorrigert nedgang på 2,72 prosent i 2017.
Boligpriser og inflasjon
De fleste bransjeaktørene og prognosemakerne ser ut til å forvente en fortsatt avdempet boligprisutvikling fremover. Bobletendensene, der prisveksten ble selvforsterkende fordi kjøperne måtte skynde seg inn i markedet i påvente av nye økninger, virker å være borte. Avisene er ikke lenger fulle av ville prisprognoser og artikler som forklarer hvorfor utviklingen vil fortsette. Etter mange år med kraftig oppgang, kan det likevel ta tid før folks forventninger endres. Ifølge denne artikkelen falt nordmenns forventninger til prisveksten i boligmarkedet videre i november. Det forhold at mange har «pengeillusjon», dvs. at de ikke er klar over skille mellom nominelle og reelle størrelser, har bidratt til å skape en myte om at boliger alltid er lønnsomme investeringsobjekter.
Realboligprisene i Norge har kommet opp på et høyt nivå. I dagens situasjon kan likevel pengeillusjon bidra til en ganske smertefri rebalansering. De historiske erfaringene, både fra bankkrisen i Norge tidlig på 1990-tallet og finanskrisen i USA i 2007/8, viser at store boligprisfall kan bidra til makroøkonomiske tilbakeslag gjennom en serie kanaler. En stabil nominell boligprisutvikling kan likevel bety at realgjeldsgrad og realboligprisnivå kommer ned uten at folk merker utviklingen noe særlig. Dermed unngår man bl.a. negative effekter på privat forbruk fordi folk føler seg fattigere.
En viktig årsak til oppbremsingen i boligprisveksten er en betydelig vekst på tilbudssiden. Når boligprisene likevel ikke faller markert, skyldes dette at norsk økonomi går godt, med synkende arbeidsledighet, stigende lønnsvekst og fortsatt lavt rentenivå – selv om dette nå øker moderat. Historisk har en ganske stabil boligprisutvikling vært uvanlig. Enten stiger eller synker prisene mye, særlig drevet av markedspsykologi. At Norge opplever reelt boligprisfall i en tidlig fase av en høykonjunktur må derfor betraktes som ganske heldig.
En modell for boligmarkedet
La oss betrakte en enkel modell for boligmarkedet. Figur 1 viser hvordan den relative prisen på boliger (i forhold til konsumprisene), PH/P, er bestemt av tilbud og etterspørsel etter den eksisterende boligmengden, KH. På et gitt tidspunkt er tilbudet gitt, hvilket er illustrert ved en vertikal kurve. Etterspørselen avhenger negativt av realprisnivået, fordi høyere priser får folk til å bo i mindre hus, dele bolig, osv. Boligprisene klarerer forholdet mellom tilbud og etterspørsel.
Figur 1: Enkel modell for boligmarkedet.
Videre viser figuren hvordan de relative boligprisene bestemmer boliginvesteringene og det langsiktige boligtilbudet. Byggefirmaer kjøper materialer og bruker arbeidskraft, der byggekostnadene avhenger av det generelle prisnivået P, mens inntektene avhenger av boligprisene, PH. En økning i realboligprisene gir økt lønnsomhet og insentiver til å bygge mer. Dermed vil boliginvesteringene avhenge positivt av likevektsprisen bestemt i markedet for eksisterende boliger.
Et positivt skift i boligetterspørselen, for eksempel som følge av befolkningsvekst, lavere realrenter eller en generell høykonjunktur, vil isolert sett presse opp de relative boligprisene og føre til at boliginvesteringene stiger. Dette vil over tid gi et positivt skift i tilbudet av eksisterende boliger, hvilket isolert sett bidrar til at de relative boligprisene presses noe nedover igjen.
Tilbudssidevekst og prismoderasjon
Figur 2 fremstiller den inflasjonsjusterte årsveksten i boligprisene i Norge basert på prisstatistikken til Eiendom Norge og KPI-data fra SSB. Denne går tilbake til 2003 og vises sammen med antall igangsatte boliger (på rullerende tolvmånedersbasis), basert på SSB-tall.
Jan. 2003- Des 2018. Kilder: Eiendom Norge, FINN, Eiendomverdi AS, SSB (Statistikkbanken) og egne beregninger.
Som det fremkommer beskriver den enkle modellen ovenfor utviklingen ganske godt. Etter et kraftig fall i boligprisveksten under finanskrisen, så man en lang periode med nedgang i antall igangsatte boliger. Motsatt steg boligbyggingen betydelig etter en periode med klar realboligprisoppgang frem til mai 2017. Vedvarende negativ realprisvekst har siden bidratt til at antall igangsatte boliger har kommet ned igjen, dog fra et høyt nivå. I samme periode har imidlertid befolkningsveksten i Norge avtatt markert, så fortsatt er igangsettelsen høy i forhold til folkeveksten. Dette kan (isolert sett) bidra til at realprisene kommer videre ned fra et fortsatt høyt nivå.
Siden flyktig markedspsykologi spiller en viktig rolle for boligprisutviklingen på kort sikt, kan denne avvike fra det de underliggende tilbud- og etterspørselsforholdene skulle tilsi. Enn så lenge er man likevel i den uvanlige situasjonen at pengeillusjon fungerer som en stabiliserende kraft i boligmarkedet.