Man ser nå et kraftig fall i boliginvesteringene i Norge, samtidig som prisene på boliger faller når man korrigerer for inflasjon. Innlegget drøfter utviklingen ved å bruke en enkel modell for boliginvesteringer og boligpriser.
Når Statistisk Sentralbyrå (SSB) la frem de siste konjunkturtendenser på tampen av denne uken, var det særlig det kraftige fallet i boliginvesteringene som forventes å bidra til lavere vekst i Fastlands-BNP til neste år, selv om også privat konsum utvikler seg relativt svakt. Renteoppgangen, høye byggekostnader og et fall i realboligprisene er viktigere drivere.
Når man snakker om boligmarkedet, må man skille mellom markedet for brukte og nye boliger. Til tross for at omsetningen i bruktboligmarkedet har kommet ned fra de høye nivåene under pandemien, har denne likevel holdt seg relativt godt oppe i et lenger perspektiv. Trolig har økt usikkerhet, særlig om inflasjons- og renteutviklingen, gitt en vridning i etterspørselen i favør brukte boliger på bekostning av nye, der salget har kollapset.
Samtidig har prisene på nye boliger inntil nylige økt mer enn bruktboligprisene, antagelig fordi det har vært en kraftig oppgang i byggekostnadene – først drevet av stigende materialkostnader og deretter lønnsvekst. Ifølge tall fra SSB som kom forrige uke, avtok imidlertid prisveksten på nye boliger i 3.kvartal, til 0,5 prosent i forhold til samme periode året før. Dette var samme nominelle årsvekst som for bruktboliger i november, ifølge statistikk fra Eiendom Norge. Den høye inflasjonen medfører at realboligprisene faller.
En enkel modell
For å analysere utviklingen, kan det være nyttig å sette opp en liten modell for boligmarkedet. I figuren til venstre er mengden boligkapital, KH, målt langs den vannrette aksen, og realboligprisene, altså boligprisene i forhold til konsumprisene, PH/P, målt langs den loddrette aksen.
Etterspørselskurven for boliger faller med realboligprisene, bl.a. fordi dyrere boliger gjør at flere vil dele boenhet eller bo i mindre boliger. Samtidig antas boligtilbudet å være gitt på et bestemt tidspunkt, her illustrert ved en perfekt uelastisk kurve. Den reelle likevektsprisen dannes der kurvene for tilbud og etterspørsel krysser hverandre.
Redusert etterspørsel gir fall i realboligprisene og lavere boliginvesteringer.
Figuren til høyre illustrerer hvordan det relative prisnivået på boliger bestemmer boliginvesteringene. Jo høyere realboligprisene er (for et gitt nivå på byggekostnadene), jo bedre er lønnsomheten for nye prosjekter og dermed insentivene til å bygge flere boliger. Boliginvesteringene vil altså avhenge av boligprisene bestemt i markedet for eksisterende boliger.
Innenfor denne modellen vil et negativt skift i etterspørselskurven for boliger, for eksempel som følge av en oppgang i rentenivået, føre til et fall i realboligprisene, som igjen fører til lavere boliginvesteringer.
Figur 2 viser årlig vekst i boliginvesteringene i Norge i perioden 1991 til 2023 og den nominelle boligprisveksten fratrukket vekst i konsumprisindeksen, dvs. årlig endring i realboligprisene. I denne perioden har vi hatt tre tilfeller av kraftig fall i boliginvesteringene. Disse kom i kjølvannet av bankkrisen tidlig på 1990-tallet, etter finanskrisen i 2008/8 og det nåværende fallet i boliginvesteringene, som startet i fjor og har blitt kraftig intensivert gjennom inneværende år.
Som det kommer frem av figuren, har perioder med oppgang i realboligprisene typisk vært ledsaget eller etterfulgt av en økning i boliginvesteringene, og motsatt. Spesielt i årene etter finanskrisen i 2008, der rentenivået har vært relativt lavt og stabilt, har endringer i realboligprisene vært en god «ledene» indikator for boliginvesteringene. I de periodene der realboligprisene og boliginvesteringene ikke har fulgt samme mønster, som på slutten av 1990-tallet, eller de siste årene før finanskrisen, bidro trolig økninger i rentenivået til svekkelsen i boliginvesteringene. Rentenivået har nemlig en direkte effekt på investeringsetterspørselen, utover effekten på boligprisene, ved å påvirke avkastningskravet til prosjekter. De kraftigste fallene i boliginvesteringene får vi når fallende realboligpriser sammenfaller med renteoppgang, slik vi har sett det siste året.
Økte byggekostnader gir redusert boligtilbud og økte realboligpriser.
Modellen kan også brukes til å drøfte effektene av en økning i byggekostnadene, som dyrere tømmer og sement. I dette tilfelle vil lønnsomheten av et byggeprosjekt falle for et gitt nivå på boligprisene, slik at kurven til høyre skifter innover i diagrammet. Når boliginvesteringene faller, vil dette presse opp prisene på boliger, ved å gi et negativt skift i tilbudet av eksisterende boliger1. Den betydelige veksten i byggekostnadene de siste årene, kan altså være med på å forklare hvorfor vi ikke har sett et mer markert fall i realboligprisene, til tross for at vi ikke har sett en større renteoppgang i årene etter finanskrisen.
Avsluttende betraktninger
Etter hvert som inflasjonen og rentenivået kommer ned, kan boliginvesteringene begynne å snu oppover igjen. En bekymring er at den lave boligbyggingen på sikt vil føre til økte bruktboligpriser, fordi tilbudet faller. Denne effekten kan motvirkes av at rentenivået trolig etablerer seg på et noe høyere nivå enn det vi så i årene før pandemien. Ifølge SSBs prognoser for nominell boligprisvekst og inflasjon, vil realboligprisene ha falt med nær 17 prosent før boligprisene igjen øker litt raskere enn inflasjonen fra 2026.
- Fordi dette er en statisk modell, kan logikken være litt vrien, men tenk på dette som for eksempel manglende erstatning av kapitalslit. I en dynamisk modell vil etterspørselen vokse bl.a. som følge av befolkningsvekst, som igjen krever en vekst i boligtilbudet for å holde prisnivået stabilt. ↩︎