Mye tyder på at boligprisveksten i Norge er på vei ned. Dette innlegget drøfter den nyeste prisstatistikken og mulige smitteeffekter mellom boligmarkedet og norsk økonomi.

Etter lang tid med kraftig oppgang, falt boligprisene nominelt med 1,1 prosent i mai. Nå er mai ofte en svak måned, men selv korrigert for slike sesongvariasjoner var prisene ned 0,7 prosent på landsbasis. Man skal likevel være forsiktig med å legge for stor vekt på enkeltobservasjoner. Det er fluktrasjoner i tidsseriedata, så man må fokusere på den underliggende trenden. Årsveksten er fortsatt solid med 8,3 prosent. Samtidig vil man fremover se en «baseeffekt» – der høy månedsvekst i samme periode året før, får mer moderat prisstigning til å gi et klart fall i årsveksten. Kombinasjonen av høy boligbygging, strengere lånekrav og mer «negativ» medieomtale av markedsforholdene taler for at en svakere prisutviklingen fremover.

Statistisk Sentralbyrå (SSB), som la frem sine nyeste boligprisprognoser denne uken, anslår at prisene fortsetter å øke i år, for så å falle med til sammen 5 prosent nominelt og 11,4 prosent inflasjonskorrigert frem til 2020. Er man heldig vil de nominelle boligprisene stabilisere seg rundt dagens nivå. Siden mange har pengeillusjon (dvs. at de ikke er klar over skille mellom nominelle og reelle verdier), kan en slik utvikling gi en forholdsvis smertefri reduksjon i realboligpriser og gjeldsgrader. Fordi boligprisene har økt kraftig de siste årene, vil de fleste husholdninger trolig også håndtere en svak nominell prisnedgang – slik SSB venter. Samtidig viser erfaringene både fra Norge på slutten av 1980-tallet og mange land i 2008 at bolig- og finanskriser alltid kommer som en stor overraskelse.

Flere innlegg her på bloggen har drøftet boblefaren i boligmarkedet. Selv om en rekke indikatorer tilsier at realboligprisene skal falle i årene fremover, vil utviklingen i det korte løp særlig avhenge av psykologiske forhold. Forventer husholdningene prisnedgang på boliger, kan mange boligkjøpere utsette å gå inn i markedet. Samtidig kan boligselgere fremskynde objekter for salg. Etter at prisstatistikken for mai ble sluppet, har det vært mange oppslag i media rundt et skifte i boligmarkedet. Slike nyheter kan i seg selv påvirker folks prisforventninger. NRK kunne melde om et sterkere og raskere trendskifte enn ventet, mens DN fokuserte på at prisfallet kan bli selvforsterkende.

Et av hovedproblemene med de siste års kraftige boligprisvekst, med påfølgende oppbygging av husholdningsgjeld, er at det er krevende å få til en rebalansering av boligmarkedet uten at dette får negative følger for norsk økonomi. Mange fremhever at nedsiderisikoen i boligmarkedet er liten så lenge arbeidsledigheten holder seg lav. Det er imidlertid en gjensidig sammenheng mellom boligmarkedet og realøkonomien. Skulle boligprisene falle mer enn antatt, vil dette i seg selv representere et negativt etterspørselssjokk. Sammenhengen mellom boligmarkedet og aktivitetsnivået i norsk økonomi går gjennom minst tre kanaler: (1) boliginvesteringene, (2) en finansiell akselerator og (3) en formueseffekt.

SSB venter at boliginvesteringene, som i fjor sted med nesten 10 prosent, begynner å falle fra 2018. Øker bruktboligprisene klart mer enn byggekostnadene, øker volumet av nye boligprosjekter, slik vi nå ser. En slik utvikling løfter BNP, inntekter og sysselsetting. Når det økte boligtilbudet bremser boligprisveksten, faller investeringstakten tilbake og konjunktureffekten går i revers.

Samtidig er det en gjensidig sammenheng mellom boligpriser og kredittvekst – en såkalt finansiell akselerator. Stigende boligpriser øker husholdningens låneetterspørsel, samtidig som høyere panteverdier, og dermed husholdningenes lånemuligheter, øke med boligprisene. Parallelt redusere stigende boligpriser bankenes vurdering av risiko knyttet til eksisterende lånsportefølje, noe som stimulere utlånsviljen. Alt dette øker boligetterspørselen, som presser opp prisene og skaper nye selvforsterkende runder med boligpris- og kredittvekst. Hvis boligprisene faller mye kan dette føre til en kredittskvis, med negative følger for husholdninger og næringsliv sine konsum- og investeringsbeslutninger.

Endelig kan økte boligpriser løfte privat forbruk gjennom en formueseffekt. Faller boligprisene kan dette få husholdningene til å føle seg fattigere, slik at de utsetter kjøp av varer og tjenester.

Økonomisk politikk virker med et tidsetterslep. Når Finanstilsynet denne uken presenterte de finansielle utviklingstrekkene for Norge, ble det uttrykt bekymring for at veksten i husholdningenes gjeld fortsatt er klart høyere enn inntektsveksten. Med tegn til at boligprisveksten faller, bør myndighetene likevel trå varsomt frem med nye innstramninger i utlånsregler og kapitalkrav i den nærmeste fremtid. Det er tid for å vente og se.