Stadig flere uttrykker bekymring for utviklingen i boligprisene. Dette har skapt en debatt om hvorvidt situasjonen bør møtes ved tiltak som øker tilbudet av nye boliger eller ved å stramme inn på kredittilgengeligheten. Finanstilsynet har kommet med forslag til innstramninger i boliglånsreglene som skal dempe veksten i husholdningsgjelden. Hvis det er spekulasjonstendenser i boligmarkedet, slik at etterspørselen øker med boligprisene, kan en stimulans av tilbudssiden gi uønskete konsekvenser. Samtidig fører et stadig høyere boligprisnivå til at tiltak som var ment å skape stabilitet, i seg selv kan utløse en markedskorreksjon.
Finanstilsynet foreslår en rekke tiltak som er ment å dempe kredittveksten og den sterke boligprisveksten i Norge. Blant forslagene er en maksimal grense på gjeld i forhold til inntekt og redusert mulighet til å ta opp avdragsfrie lån. Det har lenge foregått en debatt om hvilke tiltak som er egnet til å stagge boligprisene. Noen hevder at mangel på boliger i pressområder som Oslo er hovedproblemet, og at det derfor må legges til rette for å bygge mer. Andre vil ha differensierte låneregler, avhengig av hvor i landet man bor. Og endelig er det de som argumenter for at boligskatt og fjerning av skattefradraget for gjeldsrenter er veien å gå.
Dette innlegget analyserer boligmarkedet og ulike politikktiltak innenfor rammene av en enkel modell, der boligprisene enten bestemmes av fundamentale forhold eller av forventninger til fremtidige priser.
(Risikoen for en boligprisboble er drøftet i flere tidligere innlegg).
Modellert boligmarked
På kort sikt er boligtilbudet forholdsvis uavhengig av prisnivået. Dermed vil et positivt skift i etterspørselen etter boliger, for eksempel som følge av befolkningsvekst eller en nedgang i realrenten, i hovedsak slå ut i økte boligpriser. Over tid vil imidlertid boligtilbudet reagere på økte priser, siden det blir mer lønnsomt å bygge. Jo mer boligtilbudet reagerer, jo mindre stiger boligprisene på lang sikt. Dette er illustrert i en enkel modell med tilbud og etterspørsel i figur 1. Den første likevektsprisen er p0. Et positivt etterspørselsskift til E2 øker prisnivået til p2, men over tid er tilbudssiden mer priselastisk, vist ved T2, slik at prisnivået faller til p3.
Figur 1: Tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Effekten av økt etterspørsel på kort og lang sikt.
I mikroøkonomisk teori faller etterspørselen etter et normalt gode når prisnivået stiger. Dette kan tilskrives en inntektseffekt: når prisene går opp får man kjøpt mindre for en gitt inntekt, og en substitusjonseffekt: når prisene går opp relativt til nære substitutter, vil folk vri etterspørselen over mot disse. I denne sammenhengen kan substitusjon bety at stigende boligpriser får flere til å ønske å leie og/eller flytte til utenfor pressområdene (hvis man betrakter et lokalt boligmarked).
Noe faglitteratur legger imidlertid til grunn at boligetterspørselen i perioder kan stige med boligprisnivået. Dette kan tilskrives flere ulike forhold. I noen svært fasjonable områder blir det kanskje mer prestisjefylt å bosette seg, jo dyrere det er. Dermed kan disse boligene betraktes som giffengoder. Det kan også være mer allmenne forhold som gjør at boligetterspørselen stiger med prisnivået. Dette gjelder særlig psykologiske faktorer i markedet. Hvis folk ser at prisene stiger kraftig, tror de at det haster med å kjøpe – enten for å komme seg inn på markedet før det blir enda dyrere, eller fordi boliger fremstår som en attraktiv investeringsmulighet. En tredje forklaring kan også være viktig: I motsetning til de fleste andre markeder, der kjøpere og selgere er separate aktører, er mange boligkjøpere også boligselgere. Salgssummen for de gamle boligene går dermed inn i boligmarkedet for å finansiere nye boligkjøp. Resultatet er at jo mer boligprisene stiger, jo mer egenkapital får boligkjøpere tilgjengelig, hvilket igjen øker boligetterspørselen. Denne priseffekten kan være særlig aktuell hvis antall førstegangskjøpere ikke er for mange.
I den forrige modellen var boligprisene utelukkende drevet av fundamentale forhold, dvs. at bobler lå utenfor modellrammen. Figur 2 gir en alternativ fremstilling av tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Her er det tegnet inn en ny spekulasjonsdrevet etterspørselskurve, der økte priser gir økt etterspørsel. Modellen har to mulige likevekter, avhengig av om prisene drives av prisforventninger eller fundamentale forhold. I spekulasjonslikevekten er prisnivået vesentlig høyere enn det prisnivået som klarerer markedet når etterspørselskurven avhenger negativt av boligprisene.
Figur 2: Tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Likevekter med og uten spekulasjon.
Tiltak som begrenser veksten i husholdningens gjeldsgrad og/eller øker skattlegging av kapitalgevinster i boligmarkedet, vil redusere sannsynligheten for at etterspørselskurven stiger med prisnivået. Innenfor denne modellrammen kan dette eliminere den ustabile spekulasjonslikevekten.
Man kan nå analysere effektene av tiltak som stimulerer boligtilbudet, som vist i figur 3. Hvis man antar at tilbudskurven skifter til høyre, men fortsatt er ganske prisuelastisk på kort sikt, vil den fundamentale likevektsprisen falle fra p0 til p1. Hvis derimot boligmarkedet befinner seg i en midlertidig spekulasjonslikevekt, dvs. at etterspørselskurven stiger med boligprisene, vil boligprisene faktisk stige. Så lenge aktørene etterspør mer jo dyrere det blir, som følge forventninger til videre prisoppgang, kan økningen i boligtilbudet medføre at enda flere ønsker å komme seg inn på markedet, hvilket driver prisene mer opp på kort sikt.
Figur 3: Effekt av økt boligtilbud. Likevekter med og uten spekulasjon.
Over tid er imidlertid tilbudssiden mer prisfølsom. Hvis tilbudskurven er flatere enn etterspørselskurven, vil en økning i boligtilbudet gi en nedgang i boligprisene. Her oppstår det imidlertid et annet spesielt resultat så lenge etterspørselskurven stiger med boligprisene. Nå vil et positivt skift i tilbudskurven gi lavere priser og en nedgang i antall boliger handlet i markedet. Årsaken er at den spekulasjonsdrevne etterspørselen faller når prisnivået faller. En spekulasjonsdrevet boligprisboom som trekker med seg boligbyggingen kan altså gi et tilbakeslag i priser og omsetning på et senere tidspunkt.
Ingen enkle politikkvalg
Det virker nå å være en generell bekymring knytte til prisutviklingen i boligmarkedet, selv om markedsutvikling er todelt som følge av tilbakeslaget i oljenæringen. I Stavanger og andre steder med fallende priser og laber aktivitet er man bekymret for en strammere kredittpolitikk. Det er imidlertid vanskelig å differensiere virkemiddelbruken, spesielt når det gjelder å stagge etterspørselsveksten. En mer relevant innvending kan være at forslagene fra Finanstilsynet burde vært gjennomført på et tidligere stadium. Nå kan de i seg selv utløse en boligpriskorreksjon og finansiell ustabilitet. Det er også uklart hvor effektivt det er å begrense tilgangen på kreditt når rentenivået, dvs. prisen på lån, er historisk lavt. Å fjerne skattefradraget for gjeldsrenter og legge om skattesystemet i retning av mer boligskatt og mindre skatt på arbeid og realkapital, er tiltak som vil tjene effektiviteten og stabiliteten i norsk økonomi på lang sikt.
Hva gjør man hvis Norge har en boligprisboble? Stikker man hull på den, for å unngå at den vokser seg større, eller sitter man stille og håper at markedet gradvis normaliserer seg. Det er ingen enkle svar på det spørsmålet. Jo mer boligprisene stiger, jo skumlere blir det å trekke i bremsen.