Vil boligprisene falle mye?

Etter langvarig oppgang fra slutten av 1990-tallet og frem til sommeren 2017 har realboligprisene i Norge ligget på et historisk høyt nivå. Med det største tilbakeslaget i norsk økonomi i fredstid, er det grunn til å spørre om man står ovenfor en større korreksjon i boligmarkedet. Innlegget drøfter utsiktene for boligprisene.

For et par uker siden fikk det mye oppmerksomhet at prisene på bruktboliger steg 0,5 prosent i april. Med lavt omsetningsvolum i markedet, hadde flere prognosemakere trodd på nedgang. Man kan imidlertid si lite om prisutviklingen i boligmarkedet basert på en enkeltobservasjon – spesielt når volumet var uvanlig lavt. Selv om prisene ikke stupte, var det heller ingen sterk økning. Når man korrigerer for sesongvariasjonen var prisene ned 0,2 prosent i april. Faktisk har den nominelle tolvmånedersveksten falt fra 3,6 til 1,2 prosent på to måneder.

Det er boligprisutviklingen over tid som er av interesse. Hvis man deflaterer boligprisindeksen til Eiendom Norge med SSB sine tall for konsumprisindeksen, toppet denne i mai 2017 og har deretter variert rundt et litt lavere nivå. Det har ikke vært reell boligprisvekst i Norge på tre år.

Figur 1 viser realboligprisene i Norge i perioden 1920-2019, sammen med noen sentrale forklaringsvariabler som reelle byggekostnader, folketall og kortsiktig nominelt rentenivå. Etter langvarig oppgang fra slutten av 1990-tallet og frem til sommeren 2017, har realboligprisene i Norge ligget på et historisk høyt nivå.

I takt med realboligprisveksten har husholdningene bygget opp betydelig gjeld. Dette gjør boligmarkedet sårbart for negative sjokk. Spørsmålet er hva som skjer fremover. Med det største tilbakeslaget i norsk økonomi i fredstid og rekordhøy arbeidsledighet, er det grunn til å tro at boligetterspørselen vil avta. Er dette det negative sjokket som vil utløse en stor nedsidekorreksjon?

Rentefall og gjeldsvekst

Rentenivået har hatt en klart fallende trend siden slutten av 1980-tallet. En viktig årsak har vært nedgangen i inflasjonen i Norge og internasjonalt. De siste tiårene har også den nøytrale realrenten, som balanserer sparing og investeringer, falt klart – som følge av strukturelle faktorer som lav produktivitetsvekst og befolkningsaldring. Dette ser man særlig ved hvordan Norges Bank har satt styringsrenten. I hver høykonjunktur har denne toppet på et lavere nivå enn den forrige, og i hver lavkonjunktur har rentebunnen blitt lavere. Det langsiktige rentefallet kan ha bidratt til realboligprisveksten, bl.a. fordi husholdningene har kunnet håndtere stadig større gjeldsbyrde.

Den høykonjunkturen vi nå har lagt bak oss var spesiell i den forstand at veksten i boligpriser og husholdningsgjeld forble avdempet. Mens de nominelle boligprisene omtrent fulgte inflasjonen, avtok husholdningenes gjeldsvekst. Selv om dette kan settes i sammenheng med strengere krav til bankenes utlånspraksis, fant utviklingen sted til tross for at styringsrenten toppet på lave 1,5 prosent. Dermed har Norges Bank også hatt lite «tørt krutt» i form av rentekutt i møte med koronakrisen. Sentralbanken virker å ha konkludert med at negative styringsrenter kan virke mot sin hensikt, bl.a. ved å svekke bankenes lønnsomhet.

Nå avhenger ikke boligprisene bare av renter og inntektsvekst, men også av inflasjon, befolkningsvekst, tilbudet av boliger og ikke minst forventningsdannelsen.

Lavere inflasjonsmål

I 2018 senket regjeringen Norges Bank sitt inflasjonsmål fra 2,5 til 2 prosent. Som fremhevet i et tidligere innlegg, kan denne omleggingen vise seg å være uheldig i dagens sitasjon. Hvis det er tillit til inflasjonsmålet, vil nemlig en nominell styringsrente på null bety høyere realrenter (enn hvis målet ble videreført) og dermed mindre stimulans av samlet etterspørsel, produksjon og sysselsetting. I tillegg vil lavere inflasjon øke behovet for en tilpasning i de nominelle boligprisene, hvis reelle boligpriser og gjeldsnivå i utgangspunktet har kommet opp et høyt nivå.

Boligbygging

Figur 2 illustrerer antall igangsettingstillatelser, sammen med antall ferdigstilte boliger, i perioden desember 1993 til mars 2020. (Merk at ikke alle tillatelser blir realisert, hvilket forklarer hvorfor den røde linjen aldri henter inn den blå). Til tross for at antall igangsatte boligprosjekter har kommet markert ned siden sommeren 2017, ligger fortatt igangsettingstillatelser og ferdigstillelse på et høyt nivå. Samtidig har befolkningsveksten i Norge avtatt klart de siste årene. Så kan man spekulere i hvordan koronapandemien vil påvirke urbanisering (tilflytting til byene) og innvandringen fremover.

Forventninger

Parallelt med vedvarende svak boligprisvekst, har aktørenes forventninger til den videre prisutviklingen også blitt mer moderat. Dette står i sterk kontrast til perioden før omslaget i 2017, der troen på evig prisløft gjorde at mange fremskyndet boligkjøpene. Som nevnt ved tidligere anledninger, kan lavere avkastning på passive plasseringer få flere til å allokere kapital inn i boligmarkedet. Muligens vil noen investorer betrakte eiendom som en foretrukket plassering hvis de siste måneders børsoppgang snur. Inntil videre er det likevel ingen klare tegn til dette.

Oppsummering og konklusjon

Stigende arbeidsledighet og svak inntektsvekst kan dempe boligetterspørselen. Også befolkningsveksten er lav. Rentenivået har kommet ned til et historisk bunnivå, men har falt mindre enn ved tidligere lavkonjunkturer. Det kommer fortsatt mange boliger ut i markedet. Endelig kan flere år med stabile realboligpriser ha bidratt til å dempe folks prisforventninger.

De fleste prognosemiljøene venter fallende realboligpriser i Norge fremover. Tar man utgangspunkt i SSBs siste anslag, vil boligprisene korrigert for konsumprisvekst falle med 7,1 prosent de neste to årene, før de henter seg litt inn igjen. Usikkerheten er stor så lenge man ikke har oversikt over koronapandemiens videre forløp. Uansett virker det klart at nedsiderisikoen har blitt større – til tross for en beskjeden prisoppgang i april.